商(shang)品(pin)房本身(shen)是(shi)一(yi)種商(shang)品(pin)，但它不(bu)同于一(yi)般的商(shang)品(pin)，因(yin)其成(cheng)交過程時間(jian)長，價格高，手續繁瑣(suo)等特殊(shu)性，以致買賣雙方經常產生一(yi)些糾紛。究其原因(yin)主(zhu)要(yao)是(shi)購房者缺乏基本購房知(zhi)識(shi)。

當(dang)然(ran)(ran)還一(yi)定(ding)要(yao)有一(yi)筆(bi)資金(jin)的(de)(de)(de)支持，這筆(bi)資金(jin)的(de)(de)(de)數額，決定(ding)了(le)您在買(mai)房中的(de)(de)(de)一(yi)切重(zhong)要(yao)行為。20萬(wan)元(yuan)、50萬(wan)元(yuan)，還是80萬(wan)元(yuan)、上百萬(wan)元(yuan)，甚至(zhi)更(geng)多，這些(xie)資金(jin)的(de)(de)(de)不(bu)同準備，直接影(ying)響著您想購(gou)買(mai)物業的(de)(de)(de)品質。并且對于(yu)商品房的(de)(de)(de)一(yi)切相關知(zhi)識您一(yi)定(ding)要(yao)做(zuo)足功課。比如什(shen)么(me)是住宅(zhai)的(de)(de)(de)開間、進(jin)(jin)深、層(ceng)高(gao)(gao)和(he)凈(jing)高(gao)(gao)？什(shen)么(me)是建筑容(rong)積率(lv)、建筑密度和(he)綠化率(lv)？等等名詞解(jie)釋，當(dang)然(ran)(ran)更(geng)重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)是哪(na)些(xie)房能買(mai)，哪(na)些(xie)房不(bu)能買(mai)。當(dang)您把這些(xie)基(ji)礎信息了(le)解(jie)全面后(hou)，您才(cai)能夠真正(zheng)的(de)(de)(de)進(jin)(jin)入到實際看房的(de)(de)(de)大(da)軍當(dang)中，所(suo)以您將來想買(mai)到一(yi)套好房，了(le)解(jie)這些(xie)基(ji)礎知(zhi)識是必(bi)不(bu)可(ke)少的(de)(de)(de)。

房地產名詞解釋：基礎(chu)知識(shi)

1.樓盤(pan)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)：是樓盤(pan)的(de)平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)格(ge)(ge)(ge)，它(ta)代表著一個項(xiang)目(mu)整(zheng)(zheng)體的(de)價(jia)位水平(ping)(ping)。但購房者在去售(shou)樓處咨詢(xun)時會發(fa)現，用標著的(de)“均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)”來買(mai)房，往(wang)往(wang)是買(mai)不到(dao)的(de)。那么“均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)”到(dao)底是什么呢？開發(fa)商在開盤(pan)銷(xiao)售(shou)之前(qian)根(gen)(gen)(gen)據當前(qian)的(de)市場情(qing)況以(yi)(yi)及成本(ben)核算，定(ding)出(chu)要銷(xiao)售(shou)的(de)小區(qu)中(zhong)(zhong)的(de)銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)(ge)(ge)，這個價(jia)格(ge)(ge)(ge)就是項(xiang)目(mu)的(de)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)。一個樓盤(pan)在推向市場時，先有“均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)”，通過它(ta)來計算出(chu)每(mei)(mei)棟(dong)樓中(zhong)(zhong)的(de)每(mei)(mei)個單元戶型的(de)價(jia)位，它(ta)是整(zheng)(zheng)個樓盤(pan)銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)(ge)(ge)控(kong)制的(de)一個重要標準，是這個樓盤(pan)售(shou)價(jia)的(de)平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)(jun)值。根(gen)(gen)(gen)據這個平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)(jun)值，才是根(gen)(gen)(gen)據每(mei)(mei)棟(dong)樓在總平(ping)(ping)面中(zhong)(zhong)的(de)位置不同(tong)、朝向不同(tong)、景觀不同(tong)等定(ding)出(chu)來的(de)價(jia)差系(xi)數(shu)。用擬定(ding)的(de)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)乘以(yi)(yi)每(mei)(mei)棟(dong)樓的(de)系(xi)數(shu)，得出(chu)這棟(dong)樓的(de)銷(xiao)售(shou)平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)。

2.樓(lou)盤(pan)起價(jia)：樓(lou)盤(pan)中(zhong)相(xiang)對(dui)位(wei)置不好的(de)那一類房子的(de)單價(jia)。起價(jia)房可能只(zhi)有一套或一層，所以對(dui)購(gou)房者(zhe)沒有太(tai)大(da)的(de)實(shi)際(ji)意義，只(zhi)是參考價(jia)而(er)已(yi)。

3.使用率(lv)：住(zhu)宅套內凈面積(ji)(ji)即使用面積(ji)(ji)和住(zhu)宅面積(ji)(ji)的比為使用率(lv)，一般高層塔(ta)樓在72%至75%之(zhi)間，板樓在78%至80%之(zhi)間。

4.實(shi)用(yong)率(lv)：實(shi)用(yong)率(lv)是套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和住宅面(mian)積(ji)之比，大(da)于(yu)使用(yong)率(lv)，因此(ci)，往往有開發商用(yong)實(shi)用(yong)率(lv)來吸引(yin)買(mai)房人(ren)。

5.建(jian)(jian)筑容積(ji)率(lv)：是指項目規(gui)(gui)劃建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)范(fan)圍內(nei)全部建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)與規(gui)(gui)劃建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)面(mian)(mian)積(ji)之(zhi)比。建(jian)(jian)筑密(mi)度：即建(jian)(jian)筑覆蓋率(lv)，指項目用地(di)范(fan)圍內(nei)所有基底面(mian)(mian)積(ji)之(zhi)和與規(gui)(gui)劃建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)之(zhi)比。綠(lv)化率(lv)：是指規(gui)(gui)劃建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)范(fan)圍內(nei)的綠(lv)地(di)面(mian)(mian)積(ji)與規(gui)(gui)劃建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)面(mian)(mian)積(ji)之(zhi)比。

6.房屋的產權

房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)產權(quan)指的是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)所有(you)(you)(you)者對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)所擁(yong)有(you)(you)(you)的完全所有(you)(you)(you)權(quan)，主要包括對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)的占有(you)(you)(you)，使用，處分和收益權(quan)。簡(jian)單說(shuo)就(jiu)是擁(yong)有(you)(you)(you)使用該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)，或(huo)出(chu)租(zu)該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)獲取租(zu)金收入，出(chu)售該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)獲取增值，將該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)抵押(ya)給銀行(xing)或(huo)其他組織或(huo)個人進行(xing)融(rong)資或(huo)貸(dai)款(kuan)等權(quan)利。

7.印花稅

印花稅是對經濟活(huo)動(dong)和(he)經濟交往(wang)中書立、領受憑證征收的一種稅。

1)征稅(shui)(shui)范圍及納稅(shui)(shui)人。印花稅(shui)(shui)的(de)課稅(shui)(shui)對(dui)象是房地產交(jiao)易(yi)中的(de)各種(zhong)憑證。

2)稅(shui)(shui)率(lv)和計(ji)稅(shui)(shui)方(fang)法。房(fang)屋產(chan)權轉(zhuan)移書據(ju)，印花稅(shui)(shui)按合(he)同額萬(wan)分之五貼花。其應納(na)稅(shui)(shui)額的計(ji)算公(gong)式為：應納(na)稅(shui)(shui)額=計(ji)稅(shui)(shui)金額×適用稅(shui)(shui)率(lv)。

3)納稅(shui)地點(dian)、期限和繳納方法。印花稅(shui)在應納稅(shui)憑證書立(li)領受時(shi)繳納，合同在簽(qian)訂時(shi)繳納，產權轉移(yi)書據(ju)在立(li)據(ju)時(shi)繳納。

8.契稅

契(qi)稅(shui)是(shi)指(zhi)房屋(wu)所(suo)有權(quan)發生變更時(shi)，就(jiu)當事人所(suo)訂契(qi)約按(an)房價(jia)的(de)一定比例向產權(quan)承(cheng)受人征收的(de)一次性稅(shui)收。它是(shi)對房地(di)產產權(quan)變動征收的(de)一種專門稅(shui)種。

房地產名詞解釋：低層(ceng)、小高層(ceng)、多層(ceng)、板式小高層(ceng)

低(di)層(ceng)：低(di)層(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)是(shi)指高度低(di)于(yu)或等(deng)于(yu)10米的(de)建(jian)筑物(wu)，一(yi)般是(shi)1-3層(ceng)建(jian)筑物(wu)，如平房(fang)(fang)、別墅(shu)等(deng)。低(di)層(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)一(yi)般建(jian)筑結構(gou)簡單，施工期短，建(jian)造成本低(di)廉，給人以親切(qie)安寧、有天有地(di)的(de)感(gan)覺，它的(de)舒適(shi)度、方便度和空間尺度優于(yu)高層(ceng)。人們特(te)別喜歡以此為住宅。但是(shi)，低(di)層(ceng)房(fang)(fang)屋(wu)占地(di)多，土地(di)利用率低(di)，特(te)別是(shi)在寸土寸金的(de)城(cheng)市難(nan)以廣泛開發。

小(xiao)(xiao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)： 人(ren)們一般(ban)把8層(ceng)至12、13層(ceng)的建筑稱為“小(xiao)(xiao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)”。小(xiao)(xiao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)住宅一般(ban)采用 鋼筋混凝(ning)土(tu)結(jie)構，帶電(dian)梯。小(xiao)(xiao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)有多層(ceng)親切(qie)安寧、房型好、得房率(lv)高(gao)(gao)(gao)的特點(dian)，又有普通高(gao)(gao)(gao)層(ceng)結(jie)構強度(du)高(gao)(gao)(gao)、耐用年(nian)限高(gao)(gao)(gao)、景(jing)觀系數(shu)高(gao)(gao)(gao)，污染程度(du)低等(deng)優點(dian)，很受購房人(ren)歡迎。同(tong)時，小(xiao)(xiao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)對(dui)土(tu)地的利用率(lv)提高(gao)(gao)(gao)，土(tu)地成(cheng)本相對(dui)下降(jiang)，很受房地產(chan)開發(fa)商的青睞。所以，近年(nian)來(lai)中心城區小(xiao)(xiao)高(gao)(gao)(gao)層(ceng)如雨后春筍，越來(lai)越多。

多(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)：多(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房屋(wu)指高于10米、低(di)于或等于24米的建(jian)筑物。多(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房屋(wu)一般(ban)為4 -8層(ceng)(ceng)(ceng)，一般(ban)采(cai)用磚混結構，少數采(cai)用鋼筋混凝土結構。多(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房屋(wu)一般(ban)規格(房型(xing))整齊(qi)，通風采(cai)光(guang)狀(zhuang)況好，空間緊(jin)湊而不閉塞。與高層(ceng)(ceng)(ceng)相(xiang)比，多(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房屋(wu)公用面積少，得房率相(xiang)應(ying)提高，這是很多(duo)人喜歡多(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)房屋(wu)的主要原因。

板式(shi)小高(gao)層(ceng)(ceng)：　作為住宅(zhai)上的新品種(zhong)，板式(shi)小高(gao)層(ceng)(ceng)目前沒(mei)有明確的定義。一(yi)般(ban)說來，8至(zhi)14層(ceng)(ceng)、板式(shi)結構(gou)、帶(dai)電梯的住宅(zhai)樓被(bei)稱為板式(shi)小高(gao)層(ceng)(ceng)。

躍(yue)層：躍(yue)層住宅是一(yi)套住宅占(zhan)兩個(ge)樓層，有(you)內部樓梯(ti)聯(lian)系上下層；一(yi)般在首層安排(pai)起居(ju)、廚房(fang)、餐廳、衛生(sheng)間(jian)，最好有(you)一(yi)間(jian)臥室(shi)，二(er)層安排(pai)臥室(shi)、書(shu)房(fang)、衛生(sheng)間(jian)等。

復式：復式住宅在(zai)概(gai)念上是一層(ceng)，但層(ceng)高(gao)較普通的(de)住宅高(gao)，可在(zai)局部掏出夾層(ceng)，安排(pai)臥室或書房等內(nei)容，用樓梯聯系(xi)上下。其目的(de)是提高(gao)住宅空(kong)間(jian)利用率。

房地(di)產名詞解釋：套內建筑面積

成套(tao)(tao)房屋的套(tao)(tao)內(nei)建筑面(mian)積(ji)(ji)由套(tao)(tao)內(nei)房屋使用面(mian)積(ji)(ji)，套(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)積(ji)(ji)，套(tao)(tao)內(nei)陽臺建筑面(mian)積(ji)(ji)三部分組成。

1、套內的使(shi)用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nei)房屋使用面(mian)積為套內(nei)房屋使用空間的(de)面(mian)積，以水平投影面(mian)積按以下規定計算：

a.套(tao)內房(fang)屋使用面積為套(tao)內臥室、起居室、過廳(ting)、過道、廚房(fang)、衛(wei)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總(zong)和。

b.套內內部樓梯按(an)自然層數的面(mian)積(ji)總(zong)和計入使用面(mian)積(ji)。

c.不包括含在結構(gou)面(mian)積內的套內內部煙囪、通風(feng)道、管(guan)道井均計入使用面(mian)積。

d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

2、套(tao)內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套(tao)內(nei)(nei)墻體面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)是套(tao)內(nei)(nei)使用空(kong)間周圍的維護或承重墻體或其(qi)他(ta)承重支撐體所占的面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，其(qi)中各套(tao)之(zhi)間的分隔墻和套(tao)與(yu)公共(gong)建筑空(kong)間的分隔以及外墻(包括山(shan)墻)等共(gong)有墻，均按(an)水(shui)平投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的一半(ban)計入套(tao)內(nei)(nei)墻體面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。套(tao)內(nei)(nei)自由墻體按(an)水(shui)平投(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)全部計入套(tao)內(nei)(nei)墻體面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。

3、套(tao)內陽(yang)臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內陽(yang)臺(tai)建筑面(mian)積(ji)均按(an)陽(yang)臺(tai)外圍與房屋外墻之間的水(shui)平投影(ying)(ying)(ying)面(mian)積(ji)計(ji)算(suan)(suan)。其中封(feng)閉的陽(yang)臺(tai)按(an)水(shui)平投影(ying)(ying)(ying)全部計(ji)算(suan)(suan)建筑面(mian)積(ji)，未封(feng)閉的陽(yang)臺(tai)按(an)水(shui)平投影(ying)(ying)(ying)的一半(ban)計(ji)算(suan)(suan)建筑面(mian)積(ji)。

附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋共(gong)(gong)有建(jian)筑面(mian)積(ji)系指(zhi)各產權(quan)業主共(gong)(gong)同(tong)占(zhan)(zhan)有或共(gong)(gong)同(tong)占(zhan)(zhan)有或共(gong)(gong)同(tong)使用的建(jian)筑面(mian)積(ji)。共(gong)(gong)有建(jian)筑面(mian)積(ji)的內(nei)容包(bao)括：電梯井(jing)(jing)、管道(dao)井(jing)(jing)、樓梯間(jian)、垃(la)圾道(dao)、變電室(shi)、設備間(jian)、公(gong)共(gong)(gong)門(men)廳、過道(dao)、地(di)下(xia)室(shi)、值班警衛室(shi)等(deng)，以(yi)及為(wei)整棟服務的公(gong)共(gong)(gong)用房和管理用房的建(jian)筑面(mian)積(ji)，以(yi)水平(ping)投影(ying)面(mian)積(ji)計算。

共有建筑面積還包括套與(yu)公共建筑空間之間分隔(ge)墻，以及外墻(包括山(shan)墻)水平投影面積一(yi)半的建筑面積。

獨立(li)使(shi)用(yong)的(de)(de)地下(xia)室(shi)、車(che)棚、車(che)庫、為多棟服務的(de)(de)警(jing)衛室(shi)，管理用(yong)房，作為人防工程(cheng)的(de)(de)地下(xia)室(shi)都不計入共有(you)建筑面(mian)積(ji)。