切記查(cha)看(kan)“三書(shu)一證一表”　　

“三書”是(shi)指《住宅質(zhi)量保證(zheng)書》、《住宅使用說明書》、《建(jian)筑工程質(zhi)量認定書》，“一證(zheng)”是(shi)指《房地產開發(fa)建(jian)設項(xiang)目竣工綜合(he)驗(yan)收合(he)格(ge)證(zheng)》，“一表(biao)(biao)”是(shi)指《竣工驗(yan)收備(bei)案表(biao)(biao)》。　　

根(gen)據國(guo)務院頒布的《城市(shi)房(fang)地(di)產開發經(jing)(jing)營管(guan)理條(tiao)例》規定：“房(fang)地(di)產開發項(xiang)目竣工(gong)后，經(jing)(jing)驗收合格后，方可(ke)交(jiao)付使用”。“三書一證一表(biao)”齊全是(shi)樓房(fang)質(zhi)量(liang)經(jing)(jing)過國(guo)家(jia)有關部門(men)權威認可(ke)的標記，是(shi)發展商交(jiao)樓的必(bi)要(yao)條(tiao)件。　　

業主一旦簽了有(you)關(guan)文(wen)件(jian)，就(jiu)視(shi)為(wei)對樓(lou)宇(yu)質量(liang)的(de)(de)認(ren)可(ke)。因此，專家提醒，收樓(lou)前千萬記(ji)住(zhu)(zhu)(zhu)要求(qiu)發展商(shang)出(chu)(chu)示“三(san)書一證(zheng)一表”，確定該樓(lou)已驗(yan)收合格，并且與購房合同一致(zhi)，只有(you)證(zheng)件(jian)齊全了，你才能簽署人住(zhu)(zhu)(zhu)單(dan)，收樓(lou)。但時(shi)下不(bu)少(shao)發展商(shang)交樓(lou)時(shi)，大(da)多未能出(chu)(chu)具(ju)完整的(de)(de)文(wen)件(jian)，若(ruo)買(mai)家確實(shi)想收樓(lou)的(de)(de)，驗(yan)收過(guo)《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)質量(liang)保證(zheng)書》，有(you)關(guan)部門出(chu)(chu)具(ju)的(de)(de)關(guan)于永久水電、消(xiao)防(fang)、電梯使用等(deng)單(dan)項驗(yan)收合格證(zheng)書后(hou)，確保具(ju)備居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)條件(jian)的(de)(de)，亦可(ke)收樓(lou)。　　

先驗房后收樓　　

先驗(yan)樓(lou)再(zai)繳費(fei)、辦(ban)理入住手續是收樓(lou)的(de)(de)正常程(cheng)序，但目(mu)前發(fa)展(zhan)商能(neng)讓(rang)買家先驗(yan)樓(lou)后辦(ban)手續的(de)(de)并不多。通常的(de)(de)做法是讓(rang)業主(zhu)(zhu)先在收樓(lou)文件上簽字(zi)，再(zai)發(fa)批條，讓(rang)業主(zhu)(zhu)到物(wu)業管理處去拿鑰匙。等(deng)業主(zhu)(zhu)進得(de)房去，發(fa)現(xian)貨不對板，申(shen)訴起(qi)來(lai)也軟弱無(wu)力(li)——負(fu)責任的(de)(de)發(fa)展(zhan)商會積極(ji)善后，無(wu)良的(de)(de)則會實施“拖字(zi)訣”，讓(rang)買家勞心勞力(li)，這對買家來(lai)說是不公平的(de)(de)。　　

為避免出(chu)現(xian)這種情況(kuang)(kuang)，買家(jia)應事先在購(gou)房(fang)(fang)合同中(zhong)特別約定先驗房(fang)(fang)后(hou)收樓，另一方面(mian)如合同已成事實，則可采取在收樓文件(jian)上注明“室內情況(kuang)(kuang)尚不清楚”或“樓房(fang)(fang)狀況(kuang)(kuang)未(wei)明”等字樣。

2、商品房驗房細則
答：開(kai)發商在為(wei)(wei)業(ye)(ye)主辦(ban)理入住手續(xu)時(shi)(shi)(shi)竟然(ran)是“無(wu)證可依”!一番調(diao)查下來，不禁為(wei)(wei)那些(xie)即將辦(ban)理入住手續(xu)的業(ye)(ye)主捏了(le)一把(ba)汗。如此(ci)看來，要(yao)(yao)想日后(hou)麻煩少，只有(you)靠業(ye)(ye)主自己把(ba)好(hao)“驗(yan)房(fang)關”了(le)。在請教了(le)一些(xie)專(zhuan)業(ye)(ye)人(ren)士后(hou)，他們提醒(xing)購房(fang)者(zhe)在辦(ban)理人(ren)住手續(xu)時(shi)(shi)(shi)要(yao)(yao)加倍(bei)小(xiao)心，不要(yao)(yao)草(cao)草(cao)看房(fang)，輕易簽(qian)字(zi)，以致裝修人(ren)住后(hou)發現問題時(shi)(shi)(shi)開(kai)發商找借口推(tui)諉責任。驗(yan)房(fang)時(shi)(shi)(shi)要(yao)(yao)帶好(hao)筆、紙、卷尺(chi)、直尺(chi)、小(xiao)刀(dao)片、照相(xiang)機等，便于測(ce)量、記錄、取(qu)證，主要(yao)(yao)應(ying)檢查以下內容：　　

1、檢查房屋(wu)有無裂縫(feng)。首先要仔細(xi)查看房屋(wu)主臥及(ji)客廳靠近露臺的(de)地面(mian)和頂上有無裂縫(feng)，沒有裂縫(feng)最(zui)好，如(ru)有裂縫(feng)，要看是什么樣的(de)裂縫(feng)。一(yi)般(ban)來說(shuo)(shuo)，與(yu)(yu)房間橫梁(liang)(liang)平行的(de)裂縫(feng)，雖屬質量(liang)(liang)(liang)問題，但基本不存在(zai)危(wei)險，修補后不會妨礙使用(yong)。若裂縫(feng)與(yu)(yu)墻角呈45度斜(xie)角或(huo)與(yu)(yu)橫梁(liang)(liang)垂直，說(shuo)(shuo)明該(gai)房屋(wu)沉降嚴重，存在(zai)結構性質量(liang)(liang)(liang)問題。其次要看露臺處(chu)的(de)兩(liang)側墻面(mian)是否有裂縫(feng)，若有裂縫(feng)也屬嚴重的(de)質量(liang)(liang)(liang)問題。最(zui)后看承重墻是否有裂縫(feng)，若裂縫(feng)貫穿整個墻面(mian)且穿到(dao)背(bei)后，表示(shi)該(gai)房存在(zai)危(wei)險隱患，對這類(lei)房屋(wu)，購買者一(yi)定不能抱(bao)僥幸心理。　　

2、檢(jian)(jian)(jian)查(cha)房(fang)屋有無(wu)傾斜(xie)(xie)。雖然檢(jian)(jian)(jian)測(ce)房(fang)屋的(de)傾斜(xie)(xie)度(du)需用專門的(de)儀(yi)器(qi)，但購房(fang)者用目測(ce)的(de)方(fang)法(fa)從(cong)四周(zhou)(zhou)不同角度(du)，遠近距離(li)仔細(xi)觀(guan)測(ce)也能基本上發(fa)現問題。有時，可在房(fang)頂上用細(xi)繩拴上一(yi)重(zhong)物，貼(tie)墻(qiang)放下至墻(qiang)腳(jiao)，從(cong)四周(zhou)(zhou)檢(jian)(jian)(jian)查(cha)其傾斜(xie)(xie)程度(du)。　　

3、檢查房(fang)屋(wu)有無滲(shen)漏(lou)(lou)(lou)。購房(fang)者要注(zhu)意察(cha)看房(fang)屋(wu)的地面(mian)和(he)頂層滲(shen)水情況，要仔(zi)細(xi)檢查房(fang)屋(wu)墻面(mian)是(shi)否有變色、起泡、脫皮、掉灰(hui)的現象(xiang)，這些都是(shi)滲(shen)漏(lou)(lou)(lou)的跡象(xiang)。還應察(cha)看廚(chu)房(fang)、衛生間、陽臺(tai)的頂部和(he)管道(dao)接口是(shi)否滲(shen)漏(lou)(lou)(lou)。驗收房(fang)屋(wu)最(zui)好在下過大雨之(zhi)后，可(ke)在交房(fang)之(zhi)前要求物業(ye)公司工(gong)作人員一同(tong)前往，把廚(chu)房(fang)、衛生間的水放(fang)一放(fang)，過兩(liang)天(tian)再來察(cha)看是(shi)否會(hui)滲(shen)漏(lou)(lou)(lou)。　　

4、供水、供電、煤氣、電話線(xian)、閉(bi)路(lu)電視線(xian)是否(fou)暢通到位。要檢查強(qiang)電、弱電的垂(chui)直距離是否(fou)超過一米，距離達(da)不到要求，日后會影響電視的收(shou)看效果(guo)。　　

5、檢(jian)查衛生間的排水情況(kuang)。看水是否(fou)能通暢(chang)無阻地排向出水口，否(fou)則將給今后的居住帶來不便或增(zeng)加裝修改造費用。　　

6、測量(liang)房間(jian)的(de)層高(gao)是(shi)否達到要求。建(jian)筑層高(gao)為2．8米，實際(ji)高(gao)度不(bu)能低(di)于(yu)2．6米，層高(gao)3米的(de)實際(ji)高(gao)度不(bu)能低(di)于(yu)2．75米，住(zhu)宅層高(gao)不(bu)能低(di)于(yu)2．8米。　　

7、所用的材(cai)料是否是當(dang)初承(cheng)諾的品牌。

法(fa)(fa)律(lv)界人(ren)(ren)士(shi)還提醒(xing)購房(fang)者(zhe)：在(zai)辦理(li)人(ren)(ren)住(zhu)手(shou)(shou)續(xu)時，應要(yao)求開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)提供(gong)該房(fang)產(chan)項目的(de)竣(jun)工驗收(shou)備案表，并查看所購的(de)房(fang)屋(wu)是否在(zai)該表的(de)范圍內；購房(fang)人(ren)(ren)要(yao)仔(zi)細驗收(shou)房(fang)屋(wu)，確(que)信沒有(you)質(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)再(zai)辦理(li)人(ren)(ren)住(zhu)手(shou)(shou)續(xu)；如果發(fa)(fa)現房(fang)屋(wu)有(you)一般(ban)質(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)，應立(li)即找(zhao)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)或建筑商(shang)(shang)，要(yao)求其(qi)對有(you)質(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)的(de)地方予以書面確(que)認(ren)并加蓋(gai)公章，在(zai)對方解決好該問題(ti)后(hou)再(zai)辦理(li)入住(zhu)手(shou)(shou)續(xu)。如果在(zai)短(duan)時間內解決不了，應要(yao)求開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)承擔延期(qi)交房(fang)的(de)責(ze)任，并索(suo)要(yao)書面憑證。如果發(fa)(fa)現是嚴重的(de)質(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)，購房(fang)者(zhe)認(ren)為就(jiu)是修復了也無法(fa)(fa)正常居(ju)住(zhu)，就(jiu)可直接找(zhao)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)提出　　

解(jie)除合同并賠償損失。如(ru)果(guo)協(xie)商不成，可向法(fa)院起訴解(jie)決，依據新(xin)的(de)司(si)法(fa)解(jie)釋，法(fa)院應當支持購房入(ru)的(de)請求。　　

精(jing)裝(zhuang)修房屋如出現質量(liang)問題，也可(ke)按上述(shu)辦法解決(jue)。因房屋的許多(duo)地方都(dou)被(bei)裝(zhuang)修掩蓋了，不易發現問題，在(zai)辦理入住手(shou)續(xu)時，最好找(zhao)一些專業人員查(cha)看，還要注意使用的裝(zhuang)修材料(liao)和當(dang)初合同約定的是(shi)否一致。在(zai)入住以(yi)后，如果(guo)出現質量(liang)問題，不管是(shi)房屋本身(shen)還是(shi)裝(zhuang)修部分(fen)，只(zhi)要在(zai)保修期內，都(dou)可(ke)以(yi)找(zhao)開(kai)發商(shang)解決(jue)。

3、如何對(dui)所購商品房進行(xing)面(mian)積驗收？

答：房(fang)屋面積(ji)直(zhi)接關系到購(gou)房(fang)者的切身(shen)利益，如何知道房(fang)屋銷售(shou)面積(ji)多了還是(shi)少了，如何計算房(fang)屋的銷售(shou)面積(ji)呢?　　

按照(zhao)國(guo)家質(zhi)量(liang)技術監(jian)督局1998年(nian)12月(yue)22日批準實施(shi)的(de)(de)國(guo)家計(ji)(ji)(ji)量(liang)技術規(gui)范0JFl058—1998)《商品(pin)房銷(xiao)售面積(ji)(ji)(ji)測算(suan)與計(ji)(ji)(ji)算(suan)》的(de)(de)規(gui)定，商品(pin)房銷(xiao)售面積(ji)(ji)(ji)以(yi)建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)。建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)是(shi)套內(nei)或(huo)單元內(nei)建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)與應分(fen)攤的(de)(de)共有(you)建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)之和(he)。　　

套(tao)(tao)內(nei)建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)。指(zhi)(zhi)套(tao)(tao)內(nei)使用面(mian)(mian)積(ji)(ji)、套(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)及(ji)套(tao)(tao)內(nei)陽(yang)臺(tai)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，按(an)房屋的(de)內(nei)墻線水平投(tou)影計算(suan)。套(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)包(bao)括本套(tao)(tao)獨用墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)和(he)(he)套(tao)(tao)與套(tao)(tao)之間(jian)的(de)分(fen)隔墻的(de)一半(ban)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。套(tao)(tao)內(nei)陽(yang)臺(tai)建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)系(xi)指(zhi)(zhi)陽(yang)臺(tai)地面(mian)(mian)底板(ban)外(wai)沿在水平面(mian)(mian)的(de)投(tou)影，套(tao)(tao)內(nei)有(you)(you)多個陽(yang)臺(tai)的(de)，全(quan)部計算(suan)。該技(ji)術規(gui)范沒有(you)(you)區分(fen)開放式(shi)陽(yang)臺(tai)和(he)(he)封(feng)閉式(shi)陽(yang)臺(tai)、外(wai)挑式(shi)陽(yang)臺(tai)和(he)(he)內(nei)含式(shi)陽(yang)臺(tai)。按(an)照有(you)(you)關規(gui)定(ding)，原(yuan)始設計為(wei)封(feng)閉式(shi)陽(yang)臺(tai)的(de)，全(quan)部計算(suan)建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)；原(yuan)始設計為(wei)開放式(shi)陽(yang)臺(tai)的(de)，計算(suan)一半(ban)。　　

共有建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積。指各(ge)產(chan)權人(ren)共有占有或(huo)共同(tong)使(shi)用(yong)(yong)的建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積，由兩部分(fen)組成：電梯井、樓梯間(jian)、垃(la)圾道、變電室(shi)、設備間(jian)、公用(yong)(yong)門(men)廳和過道、地下室(shi)、值班警衛室(shi)，以及(ji)其(qi)他功能(neng)上為整幢建(jian)筑(zhu)(zhu)之間(jian)的分(fen)隔墻(qiang)以及(ji)外墻(qiang)(包括山墻(qiang))墻(qiang)體水平投影面(mian)積的一半。已作為獨立使(shi)用(yong)(yong)空間(jian)銷(xiao)售或(huo)出租的地下室(shi)、車棚(peng)等，不(bu)計(ji)入(ru)公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積部分(fen)，作為人(ren)防工程(cheng)的地下室(shi)也不(bu)計(ji)入(ru)公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積。　　

購(gou)房者單靠自身(shen)力量(liang)要測(ce)量(liang)、計算公(共(gong)(gong))用建筑面(mian)積(ji)及本套應(ying)分攤(tan)的共(gong)(gong)有建筑面(mian)積(ji)是(shi)相當困難的，但(dan)可以測(ce)算本套套內(nei)建筑面(mian)積(ji)。如果套內(nei)建筑面(mian)積(ji)與(yu)合同約定的面(mian)積(ji)或(huo)開發(fa)商出示的測(ce)繪(hui)報(bao)告顯示的面(mian)積(ji)出入過大(da)，應(ying)向測(ce)繪(hui)機構(gou)問明原因或(huo)要求復測(ce)。

4、如何對房屋質量進行工程驗(yan)收？

答：室內(nei)工程驗(yan)收(shou)應把握以(yi)下(xia)幾點(dian)　

一、房屋結構　　

如何對(dui)房屋(wu)質量(liang)進行工程(cheng)驗收　　

結構是房屋的骨架，其質量好壞至關重要，但實踐中卻因其驗收的難度而被購房者所忽視或放棄。購房者可要求開發商出示建設工程質量監督站對樓宇結構工程的驗收報告，注意報告標明的質量等級是合格還是優良、優質；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應了解鋼材的材質、規格、水泥的標號，木材的等級及磚塊的寬實等。此外，還需把握以下幾點：
　　——是否有鋼筋外露；
　　——墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；
　　——承重墻、梁、柱是否符合設計規范。
二、平面布局　　

對(dui)照購房(fang)(fang)合(he)同(tong)中的(de)(de)房(fang)(fang)屋平面圖(tu)，檢查房(fang)(fang)間的(de)(de)結構是否(fou)(fou)與圖(tu)紙一(yi)致，房(fang)(fang)間的(de)(de)面積、跨度、長(chang)寬是否(fou)(fou)合(he)理(li)；臥室(shi)、起居室(shi)、門廳、廚房(fang)(fang)、衛生間、儲藏間布局是否(fou)(fou)合(he)理(li)；門窗(chuang)位置、是否(fou)(fou)過于曲(qu)折，是否(fou)(fou)影響家具的(de)(de)擺放(fang)。　　

三、層高　　

住宅層高(gao)(gao)(gao)較理想(xiang)的高(gao)(gao)(gao)度(du)應(ying)(ying)在2.8米(mi)—3.2米(mi)之間(jian)。層高(gao)(gao)(gao)過(guo)低就會(hui)給人壓抑感，通風(feng)、采光也(ye)受影(ying)響；層高(gao)(gao)(gao)過(guo)高(gao)(gao)(gao)固然舒適，但(dan)建設成(cheng)本和土地成(cheng)本都高(gao)(gao)(gao)，房價也(ye)會(hui)相應(ying)(ying)提高(gao)(gao)(gao)。按規定：臥室(shi)、起(qi)居室(shi)凈(jing)高(gao)(gao)(gao)不(bu)應(ying)(ying)低于2.5米(mi)，屋(wu)高(gao)(gao)(gao)不(bu)應(ying)(ying)抵于2.8米(mi)。如果購房合同對(dui)層高(gao)(gao)(gao)或(huo)凈(jing)高(gao)(gao)(gao)有約定的，應(ying)(ying)符合約定。　　

四、地板樓板　　

這一點(dian)往(wang)往(wang)不(bu)為購房(fang)者重(zhong)視。樓板(ban)的厚(hou)度(du)、單位(wei)面積的荷載量，應當是驗收房(fang)屋的重(zhong)點(dian)之安全的要求(qiu)，也(ye)為家庭(ting)裝修、選配家居(ju)設(she)施(shi)提供了重(zhong)要參(can)數(shu)。　　

五、墻體　　

這(zhe)不僅是(shi)(shi)(shi)墻面(mian)是(shi)(shi)(shi)否有裂縫(feng)，是(shi)(shi)(shi)否有水淋痕跡，是(shi)(shi)(shi)否有墻皮脫落、起鼓，墻面(mian)是(shi)(shi)(shi)否平整。更重要的是(shi)(shi)(shi)，墻身是(shi)(shi)(shi)否筆直，有無傾斜。　　

六、通風采光　　

現代(dai)住宅設計(ji)一般要(yao)求戶戶有(you)(you)窗(chuang)，間(jian)間(jian)敞亮。衛生間(jian)、廚(chu)房更(geng)應開窗(chuang)，這才能保(bao)證(zheng)采光和通風，有(you)(you)利(li)于健康(kang)，有(you)(you)利(li)于提高居住品質。　　

七、衛浴工程　　

衛生間面(mian)積(ji)、尺寸是(shi)否(fou)(fou)符(fu)合合同(tong)約定標(biao)準；衛生設備(bei)的品牌、規格、件數是(shi)否(fou)(fou)與合同(tong)相符(fu)；上水(shui)、排水(shui)是(shi)否(fou)(fou)通暢(chang)；是(shi)否(fou)(fou)有裂痕、滲水(shui)現象；地面(mian)是(shi)否(fou)(fou)防滑；開窗的通風采光(guang)效果如(ru)(ru)何(he)，如(ru)(ru)無窗，是(shi)否(fou)(fou)有排氣(qi)扇；是(shi)否(fou)(fou)有裝(zhuang)修，如(ru)(ru)無裝(zhuang)修，各種管線(xian)是(shi)否(fou)(fou)排放到位(wei)，便于裝(zhuang)修。　

八、廚房工程　　

廚房(fang)的面積、尺寸是否(fou)(fou)(fou)與合(he)同相(xiang)符，裝修標準(zhun)是否(fou)(fou)(fou)與合(he)同相(xiang)符，地(di)面是否(fou)(fou)(fou)防滑，墻身有(you)無1.5米以(yi)上的瓷(ci)磚，灶臺(tai)高度是否(fou)(fou)(fou)合(he)適(shi)，灶具安全性如(ru)何，脫排油(you)煙機效果(guo)如(ru)何，熱(re)水器品牌、規格是否(fou)(fou)(fou)達到約定標準(zhun)，管道(dao)線路是否(fou)(fou)(fou)通(tong)暢，整個(ge)廚房(fang)是否(fou)(fou)(fou)具備(bei)清洗、烹(peng)調、儲藏等(deng)基本功能。如(ru)果(guo)沒有(you)裝修，是否(fou)(fou)(fou)把各(ge)種管道(dao)、線路、插口位置預留好。　

九、水電工程　　

上水、下水管道、門閥材質如何，大小開關是否正常；衛生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路排是否合
理、安全、方便(bian)、開關、燈座、插座是(shi)(shi)否正常通(tong)電，燈具安裝是(shi)(shi)否牢靠，能否正常使(shi)用。　

十、門窗工程　　

分戶門(men)是(shi)否(fou)牢固，安全，有(you)無防盜功(gong)能(neng)，如(ru)果沒有(you)，能(neng)否(fou)安裝防盜門(men)；門(men)的厚(hou)度(du)(du)，材質和規格、密封性如(ru)何；窗子(zi)的材質、規格與厚(hou)度(du)(du)，玻(bo)璃(li)的品種與厚(hou)度(du)(du)是(shi)否(fou)安全，窗子(zi)的開關(guan)是(shi)否(fou)靈巧、方便、密封性如(ru)何。以上是(shi)否(fou)符(fu)合合同規定(ding)標(biao)準。

十一、私密性　　

檢(jian)查(cha)陽臺、廚房、衛(wei)生(sheng)間(jian)(jian)、臥(wo)室能否被外(wai)部窺視，衛(wei)生(sheng)間(jian)(jian)的窗不得直對樓梯間(jian)(jian)，門(men)不能直對起居室，居室門(men)窗勿與鄰居衛(wei)生(sheng)間(jian)(jian)的門(men)窗相(xiang)對，墻(qiang)壁的隔音效果如何(he)。一般(ban)來說(shuo)，外(wai)墻(qiang)、分戶墻(qiang)、樓板的空(kong)氣隔聲標準，計權隔聲量應大于等于45分貝(bei)。　　

十二、安全性　

煤氣(qi)管(guan)、避雷裝置(zhi)等(deng)垂直管(guan)線不能(neng)安裝在臨近陽臺或窗(chuang)的部位；非封閉陽臺是否與公用走道接近，有無翻越可能(neng)。　　

十三、電信(xin)設備　　

電話線、電腦網絡(luo)線、閉路(lu)電視線、衛星天線是否(fou)到(dao)戶，接插口(kou)是否(fou)預留，分布(bu)是否(fou)合理，每套有(you)無對講設(she)備(bei)。

5、公共設施驗收標準

答：對公(gong)共設施進行(xing)驗收應(ying)把握以下幾(ji)點：　　

一、樓梯　　

標(biao)準樓梯角度(du)(du)(du)應(ying)適(shi)中，轉(zhuan)向處設有平臺(tai)供(gong)休(xiu)息；樓梯高度(du)(du)(du)也(ye)應(ying)注意：階高在22厘(li)米(mi)上下，階面在15厘(li)米(mi)以上，角度(du)(du)(du)為45度(du)(du)(du)；樓梯應(ying)設扶手。公用走道和(he)樓梯應(ying)符合消防要求。　　

二、電梯　　

電梯數、品牌、制造商、型(xing)號、承載量、升降(jiang)速(su)度；電梯是(shi)(shi)自動還(huan)是(shi)(shi)專人操作，有無(wu)緊(jin)急(ji)呼救系(xi)統，有無(wu)監視系(xi)統，有無(wu)應急(ji)疏散系(xi)統，是(shi)(shi)全天(tian)候運行還(huan)是(shi)(shi)分時段運行。　　

三、供水工程　　

公共供水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)(shi)否正常，水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)壓和水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)流量，水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)質是(shi)(shi)否達到飲(yin)用水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)標(biao)準，是(shi)(shi)否經過特(te)殊凈(jing)化處理(如果(guo)售(shou)房合同有承諾)，是(shi)(shi)否24小時供應熱水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(如果(guo)事前有書面承諾)。多層(ceng)住(zhu)宅不宜采(cai)用水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)箱給水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)方式(shi)，而(er)應采(cai)用地壓式(shi)供水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。高層(ceng)住(zhu)宅的鋼筋混凝土水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)箱內壁應鋪(pu)白瓷磚。供水(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管道是(shi)(shi)采(cai)用鐵管(易銹蝕)，還是(shi)(shi)采(cai)用清潔衛生的PVC和UPVC管。　

四、供電工程　　

公(gong)共供電(dian)(dian)是否正(zheng)常，有無雙路供電(dian)(dian)，是否會出現限(xian)電(dian)(dian)時間，電(dian)(dian)壓是否穩(wen)定，電(dian)(dian)表系(xi)統工作是否正(zheng)常，電(dian)(dian)表有無抄數。　　

五、供氣工程　

供氣(qi)的種類(煤氣(qi)、天然氣(qi)、液化(hua)氣(qi))和方式(管道、罐裝(zhuang))，供氣(qi)容量大(da)小，管道、計量是否正常，氣(qi)表有無抄數記(ji)錄。　

六、停車場地　　

有無(wu)專用停放非機動車(che)(che)和機動車(che)(che)的(de)場地，容量大(da)小(xiao)；有無(wu)必(bi)要的(de)安全(quan)防護，是否與合同約(yue)定一致。　　

七、公共綠地　

小區公共綠地面(mian)積和綠化率是否(fou)達到(dao)了政府(fu)規定(ding)的最(zui)低標準(30％)，或合同、廣告(gao)承諾的標準。必要(yao)時可要(yao)求開發商出示建設工(gong)程竣工(gong)規劃(hua)驗收(shou)合格(ge)證明(ming)，查看證明(ming)中核定(ding)的數(shu)據。　

八、其(qi)他公共設施(shi)　　

有些開(kai)發商在合同或銷售廣告中承(cheng)諾有網球(qiu)場(chang)、游泳(yong)池、健(jian)身房、會所(suo)、下(xia)沉式(shi)音樂廣場(chang)等，交房時(shi)是(shi)否兌現；承(cheng)諾的(de)智能化(hua)安全保衛系(xi)(xi)統是(shi)否有著(zhu)落，有無中央監控、信息采集、預警系(xi)(xi)統，有無24小時(shi)保安。　　

九、房屋間距　　

房屋間(jian)(jian)距對(dui)通風、采光影響很大，所(suo)交(jiao)房屋是否符合政府規劃(hua)間(jian)(jian)距要求。　　

十、驗收記錄和(he)房屋交接　　

購房(fang)(fang)者(zhe)對(dui)(dui)以上(shang)內容一一驗收，逐(zhu)一記(ji)錄，符合政府規定和(he)合同約定的，通過(guo)驗收；存在問(wen)題的，作好記(ji)錄，限期整改(gai)，不能整改(gai)的，應給予(yu)經(jing)濟補償；問(wen)題嚴重，對(dui)(dui)房(fang)(fang)屋使用功能影(ying)響重大的，可(ke)依(yi)法(fa)追究開發(fa)商(shang)相應責任，甚(shen)至退房(fang)(fang)。

手把手教(jiao)你(ni)買房子（入住篇）

辦理(li)房屋產權證流程(cheng)以及準(zhun)備材料

1.產權人(ren)需(xu)準(zhun)備資料：　　　

商品房買賣契約正本；　　

購房發(fa)票(piao)復印件產權人身(shen)份(fen)證(zheng)復印件（無身(shen)份(fen)證(zheng)者需(xu)(xu)提供(gong)有效(xiao)身(shen)份(fen)證(zheng)件復印件，年(nian)滿十八(ba)歲以(yi)下需(xu)(xu)提供(gong)戶(hu)口(kou)本復印件）；契稅發(fa)票(piao)上報聯(lian)；物業(ye)維修基(ji)金繳款憑證(zheng)第二聯(lian)。

2.開發公(gong)司(si)需準備資料：商(shang)品(pin)房(fang)銷售許可證(zheng)復印(yin)(yin)件或(huo)商(shang)品(pin)房(fang)交易代碼；商(shang)品(pin)房(fang)登記備案證(zheng)復印(yin)(yin)件或(huo)商(shang)品(pin)房(fang)交易代碼；竣工(gong)驗收報告(gao)復印(yin)(yin)件或(huo)商(shang)品(pin)房(fang)交易代碼授權委托書。

3.辦證須知(zhi)：產(chan)權人帶全資料到(dao)房管局辦理，交納(na)相應的(de)住房交易產(chan)權登記費。

房屋(wu)產權證辦理(li)流程

（1） 登記(ji)收(shou)件。產權(quan)登記(ji)的第一程序就(jiu)是登記(ji)收(shou)件。登記(ji)收(shou)件表示主管機(ji)關接(jie)受產權(quan)人(ren)主張權(quan)利(li)的申(shen)請。因此，產權(quan)人(ren)必須(xu)填(tian)寫(xie)申(shen)請書，并交驗有關證(zheng)(zheng)明(ming)、證(zheng)(zheng)件；經審查符合登記(ji)條(tiao)件的，予以收(shou)件。即接(jie)受申(shen)請書，收(shou)存需(xu)要進一步審查的有關證(zheng)(zheng)明(ming)、證(zheng)(zheng)件。

（2）勘丈繪圖(tu)(tu)。它是(shi)對已申(shen)請產權登記的房地產逐(zhu)戶(hu)、逐(zhu)處進行實(shi)地勘察，查(cha)清(qing)房地現狀(zhuang)，丈量計算面積，核實(shi)墻體(ti)歸屬，繪制(zhi)(zhi)分丘(qiu)平(ping)面圖(tu)(tu)，補測(ce)或修測(ce)房屋分幅(fu)平(ping)面圖(tu)(tu)，為產權全(quan)面審查(cha)和制(zhi)(zhi)圖(tu)(tu)發(fa)證提供依據。

（3）產(chan)權(quan)審(shen)(shen)查(cha)。對申請登記的房屋，經過(guo)認真細致的實地勘(kan)察和丈量制圖，掌(zhang)握了房屋全部實況資料(liao)以后，即(ji)可轉入產(chan)權(quan)審(shen)(shen)查(cha)。

產權審查(cha)是(shi)以產權檔案的(de)歷史(shi)資料和實地調(diao)查(cha)勘察的(de)現實資料為基礎(chu)，以國家現行的(de)政策、法(fa)律和有關的(de)行政法(fa)規為依據，對照申請(qing)人提交的(de)申請(qing)書、墻界表、產權證件(jian)、證明，逐(zhu)戶、逐(zhu)棟認真審查(cha)其申請(qing)登記的(de)房(fang)屋(wu)產權來源(yuan)是(shi)否(fou)清楚，產權轉移(yi)和房(fang)屋(wu)變動是(shi)否(fou)合法(fa)等整個復雜細(xi)致(zhi)的(de)工(gong)作(zuo)過(guo)程(cheng)。

需要說(shuo)明的(de)是，這里(li)的(de)產(chan)權(quan)審查是全(quan)面的(de)、更為(wei)細致(zhi)的(de)產(chan)權(quan)審查，是經過(guo)了(le)登記收件勘丈繪(hui)圖后的(de)產(chan)權(quan)審查。

（4）繪(hui)制(zhi)權證(zheng)。對申請人(ren)申請的房地(di)產(chan)(chan)，經過審(shen)查確(que)認可以(yi)頒發產(chan)(chan)權證(zheng)后(hou)，應及時轉入制(zhi)權證(zheng)階段。這(zhe)個階段的主(zhu)要工作(zuo)是繪(hui)制(zhi)應頒發的產(chan)(chan)權證(zheng)件。

（5）收費發(fa)證。它是產(chan)權登(deng)記發(fa)證工作的最后程(cheng)序(xu)，要求把應收的登(deng)記費收繳(jiao)入(ru)庫，把應發(fa)出(chu)的權證發(fa)放(fang)到所有權人手中。

發(fa)放(fang)產權證(zheng)前，必須全面檢查應發(fa)放(fang)的(de)權證(zheng)有無(wu)差錯，是否已交納(na)契(qi)稅。

個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交：
1、購房合同（正本）；
2、購買發票（原件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、個人身(shen)份(fen)證(zheng)及(ji)復(fu)印件。

必(bi)須本人親自到場(chang)辦(ban)理(li)，如果(guo)委托(tuo)他人辦(ban)理(li)須提(ti)供經過公正(zheng)的委托(tuo)書。

二、單位購買商(shang)品房，辦理房產(chan)證需持(chi)：

1、購房合同（正本）；
2、購買發票（復印件）；
3、竣工決算書（原件）；
4、單位介紹信（同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理）；
5、《住房質量保(bao)證書》、《住房使用說明書》。

辦理產(chan)權(quan)登記以(yi)及產(chan)權(quan)證在使用中常(chang)出(chu)現的問題

買(mai)房(fang)(fang)后(hou)(hou)應(ying)及時到(dao)房(fang)(fang)屋(wu)主管部(bu)門申(shen)請產權(quan)(quan)轉移過(guo)戶登記。買(mai)進的房(fang)(fang)產，只(zhi)有在進行了合法(fa)(fa)的產權(quan)(quan)登記，并取得(de)《房(fang)(fang)屋(wu)所有權(quan)(quan)證》（即房(fang)(fang)屋(wu)產權(quan)(quan)證明(ming)文件(jian)）后(hou)(hou)，你對房(fang)(fang)屋(wu)的所有權(quan)(quan)及其(qi)他權(quan)(quan)利才會得(de)到(dao)法(fa)(fa)律的保護，通過(guo)產權(quan)(quan)登記，可以使你驗證所購買(mai)房(fang)(fang)產是否存在產權(quan)(quan)問題。若發(fa)現(xian)產權(quan)(quan)問題，可及時通過(guo)法(fa)(fa)律向賣方索賠。

請注意(yi)，在(zai)產(chan)權登記過程中，有(you)些(xie)手續需要賣方協助辦(ban)理，這一條必須在(zai)合(he)同中列明。產(chan)權登記費用(yong)，一般由買(mai)方承擔。

若(ruo)您買(mai)的是(shi)商品房，則按有關規定，開(kai)發商在(zai)交房時應向房管局做好商品房竣工產權總登記，并在(zai)領取《竣工驗(yan)收(shou)證書》后的5個月內為購(gou)房者(zhe)申辦房地產證。

產權證(zheng)在使用(yong)過(guo)程中常出現的法律問題

 什么是房地產產權？

城市(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)產(chan)權(quan)(quan)指房(fang)屋所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)和該房(fang)屋占用(yong)國有(you)(you)土地(di)(di)的(de)(de)使用(yong)權(quan)(quan)。房(fang)地(di)(di)產(chan)產(chan)權(quan)(quan)具有(you)(you)絕對性(xing)和排他性(xing)。絕對性(xing)是(shi)指只(zhi)有(you)(you)產(chan)權(quan)(quan)人才(cai)具有(you)(you)對房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)充分(fen)、完整的(de)(de)控制、支配(pei)權(quan)(quan)，以及(ji)從而(er)享有(you)(you)的(de)(de)利益，排地(di)(di)性(xing)，是(shi)指產(chan)權(quan)(quan)人排除他人占有(you)(you)、干涉的(de)(de)權(quan)(quan)利。這種(zhong)權(quan)(quan)利包(bao)括直接(jie)的(de)(de)物(wu)權(quan)(quan)，也包(bao)括由此派生的(de)(de)典(dian)權(quan)(quan)、抵(di)押權(quan)(quan)等他項(xiang)權(quan)(quan)利。

房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)權是(shi)(shi)指(zhi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)者(zhe)(zhe)對其所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)的房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)享有(you)(you)(you)(you)的占(zhan)用、使(shi)用、收益(yi)、處分的權利(li)。所(suo)(suo)謂占(zhan)有(you)(you)(you)(you)，是(shi)(shi)合法(fa)取得和擁有(you)(you)(you)(you)的意思(si)。它是(shi)(shi)指(zhi)事實上(shang)對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)的控制(zhi)和支(zhi)配。占(zhan)有(you)(you)(you)(you)是(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)權的基本內容，占(zhan)有(you)(you)(you)(you)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)的可以是(shi)(shi)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)者(zhe)(zhe)本身，也可以是(shi)(shi)非所(suo)(suo)有(you)(you)(you)(you)者(zhe)(zhe)通過合法(fa)手續對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)的占(zhan)有(you)(you)(you)(you)。

所謂使(shi)(shi)用(yong)(yong)，是指房(fang)地(di)產(chan)的(de)占有(you)者按照房(fang)屋的(de)性能及使(shi)(shi)用(yong)(yong)價值對(dui)房(fang)屋合理地(di)加以利用(yong)(yong)。房(fang)地(di)產(chan)的(de)權屬所有(you)人可(ke)(ke)以自己行使(shi)(shi)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權，如自住、自用(yong)(yong)等(deng)；也可(ke)(ke)以依一定的(de)條件把房(fang)地(di)產(chan)的(de)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權轉讓給他人，如出租(zu)、出借、抵押等(deng)。

房(fang)(fang)(fang)地產(chan)的(de)(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)(quan)和占(zhan)有(you)權(quan)(quan)(quan)是密不(bu)可分的(de)(de)(de)，沒有(you)占(zhan)有(you)權(quan)(quan)(quan)，使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)(quan)就失去了存(cun)在的(de)(de)(de)基礎，而使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)(quan)又可以(yi)從所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)中分離(li)出(chu)來，即有(you)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)(quan)不(bu)一(yi)定就有(you)所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)，但卻一(yi)定有(you)占(zhan)有(you)權(quan)(quan)(quan)。所(suo)謂收(shou)益(yi)(yi)(yi)，是指(zhi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)人(ren)按照法律(lv)規定，從履行權(quan)(quan)(quan)利義務關系中得到的(de)(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)(yi)。如出(chu)租(zu)房(fang)(fang)(fang)屋收(shou)取的(de)(de)(de)租(zu)金(jin)。房(fang)(fang)(fang)地產(chan)收(shou)益(yi)(yi)(yi)是房(fang)(fang)(fang)地產(chan)所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)的(de)(de)(de)內(nei)在固有(you)的(de)(de)(de)要求，它是所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)實現的(de)(de)(de)重(zhong)要途徑(jing)之一(yi)。所(suo)謂處分，是指(zhi)房(fang)(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)(quan)(quan)人(ren)在法律(lv)允(yun)許的(de)(de)(de)范圍內(nei)，根據自己的(de)(de)(de)意志，對房(fang)(fang)(fang)地產(chan)進行處置(zhi)的(de)(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利如依法對自己所(suo)有(you)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)出(chu)售、贈與、變換等。

一(yi)、遺(yi)失《房地產證》如何(he)申請(qing)補領

《房(fang)地(di)產(chan)證(zheng)(zheng)》毀滅或遺失的(de)，權利人應聲明遺失，并(bing)向房(fang)地(di)產(chan)所在地(di)的(de)房(fang)地(di)產(chan)管(guan)理(li)部門報失，申請補(bu)發(fa)。登(deng)記機(ji)關(guan)收到申請后，刊(kan)登(deng)公(gong)告(gao)，六(liu)個月后予(yu)以補(bu)發(fa)，并(bing)在《房(fang)地(di)產(chan)證(zheng)(zheng)》上注明″補(bu)發(fa)″字樣。申請補(bu)發(fa)《房(fang)地(di)產(chan)證(zheng)(zheng)》需(xu)提交如下(xia)材(cai)料：

（一）刊登公告聲明的報紙；

（二）身份證明；

（三）補(bu)發《房(fang)地產證(zheng)》申請書

二、如(ru)何識(shi)別房產(chan)證(zheng)的真偽

 建(jian)設(she)部決定在2002年1月1日實(shi)施《城市房屋權屬登記管理辦法》的(de)同時，在全國啟用新的(de)統一印(yin)制的(de)房屋權屬證(zheng)。那(nei)么，新證(zheng)與舊的(de)權屬證(zheng)書有什么不同？怎(zen)樣才能較(jiao)好地識別房屋權屬證(zheng)書的(de)真偽(wei)？

1：格式(shi)內(nei)容(rong)不(bu)一樣(yang)。我國的(de)(de)產權登記始于(yu)解放初(chu)期，權證(zheng)由各(ge)地印制，格式(shi)內(nei)容(rong)并不(bu)統(tong)一。盡管1987年建(jian)(jian)設部統(tong)一過(guo)全國房屋權屬證(zheng)書樣(yang)式(shi)，但目前證(zheng)書格式(shi)內(nei)容(rong)仍不(bu)統(tong)一。有建(jian)(jian)設部式(shi)樣(yang)的(de)(de)，有改(gai)造建(jian)(jian)設部式(shi)樣(yang)的(de)(de)，有自行(xing)印制的(de)(de)，有本式(shi)的(de)(de)，也有一張紙的(de)(de)。

2：印制(zhi)質(zhi)量不一致。有大(da)廠精工印制(zhi)的，也有街道小(xiao)廠粗(cu)制(zhi)濫造的，所(suo)用(yong)紙張質(zhi)地更是差別甚大(da)。

3：沒(mei)有任何防偽(wei)措(cuo)施。

4：發證機關(guan)極不規范，有的(de)叫(jiao)(jiao)政府，有的(de)叫(jiao)(jiao)房(fang)地產管理(li)局，有的(de)叫(jiao)(jiao)房(fang)管處、所、站，因此，所用印(yin)章也不規范，不統一。

新的(de)(de)房屋權(quan)(quan)(quan)屬(shu)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書由建設部設計監制(zhi)(zhi)，中國(guo)人民銀行北京(jing)印(yin)(yin)鈔(chao)廠獨家印(yin)(yin)制(zhi)(zhi)。新證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)共(gong)分(fen)三種：即《房屋所有(you)權(quan)(quan)(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》、《房屋共(gong)有(you)權(quan)(quan)(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》、《房屋他項權(quan)(quan)(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》。內(nei)頁印(yin)(yin)有(you)統一(yi)規(gui)(gui)范的(de)(de)填寫項目(mu)。由于是統一(yi)監制(zhi)(zhi)、獨家印(yin)(yin)制(zhi)(zhi)，這就有(you)效地保(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)了(le)權(quan)(quan)(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)的(de)(de)規(gui)(gui)范、標準、統一(yi)，增強了(le)權(quan)(quan)(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)威性。權(quan)(quan)(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)印(yin)(yin)制(zhi)(zhi)質(zhi)量(liang)上(shang)乘(cheng)，封面為(wei)紅色(se)（他項權(quan)(quan)(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)為(wei)藍色(se)，印(yin)(yin)有(you)金色(se)國(guo)徽。材料為(wei)進口護(hu)(hu)照(zhao)(zhao)面料，內(nei)頁為(wei)粉紅色(se)印(yin)(yin)鈔(chao)紙，采用了(le)護(hu)(hu)照(zhao)(zhao)和(he)鈔(chao)票印(yin)(yin)制(zhi)(zhi)工(gong)藝。且增加了(le)防偽功能，如注(zhu)冊號、團花、水印(yin)(yin)等(deng)，規(gui)(gui)范了(le)發證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)機關和(he)用印(yin)(yin)。

根據上(shang)述新舊(jiu)權(quan)屬(shu)證的(de)不(bu)(bu)同(tong)和新證的(de)特(te)點(dian)，我們對權(quan)屬(shu)證書(shu)的(de)真偽就不(bu)(bu)難區(qu)別了。

首先，應該按照以上新證的特(te)點(dian)從總體看它的印制質(zhi)量(liang)較高。

由于新證是獨家(jia)按照專(zhuan)(zhuan)門工藝和(he)選用專(zhuan)(zhuan)門材料印(yin)制，它的質(zhi)(zhi)地和(he)印(yin)制質(zhi)(zhi)量(liang)非(fei)一般可比。大體印(yin)制精良者為真，印(yin)制粗(cu)糙者為偽(wei)。這是從感官上區(qu)分。當然，最重要(yao)(yao)，最本質(zhi)(zhi)的辨別(bie)方(fang)法是把握新證的特點和(he)防偽(wei)功能。主要(yao)(yao)有以下幾個方(fang)面(mian)。

1：建房注冊號

由于新證是建設(she)部監(jian)制，建設(she)部對每個(ge)能夠發證的市（縣）發證機(ji)關進行了注冊登(deng)記，并予以編(bian)號(hao)。那么在辨別時(shi)，要看它是否有(you)編(bian)號(hao)，編(bian)號(hao)是否是建設(she)部公(gong)告的全(quan)國統一編(bian)號(hao)。

2： 發(fa)證機關（蓋章）

這(zhe)里(li)要(yao)注意兩個方面：一(yi)是(shi)規范的(de)(de)發證機(ji)關是(shi)市（縣）的(de)(de)房地產管理局（房產管理局或市（縣）人民政府。別的(de)(de)任何(he)單位或部門都無權(quan)發證，他們發的(de)(de)權(quan)證都屬于非法，無效的(de)(de)；二是(shi)所蓋印(yin)章均(jun)系(xi)機(ji)器套印(yin)，印(yin)跡清晰，干凈(jing)，均(jun)勻，手工(gong)蓋印(yin)是(shi)不(bu)可比的(de)(de)。

3： 團花

在封面(mian)里頁有由土紅，翠(cui)綠二色細紋組成的五瓣疊加(jia)團花(hua)。線(xian)條流暢，紋理清晰。

4： 花邊

首頁，即發證機關(guan)蓋章(zhang)頁有上下等寬，對稱(cheng)，左右等寬，對稱(cheng)的咖啡色(se)花紋邊(bian)框(kuang)。花紋細膩，清晰(xi)。

5： 暗印，水印

所(suo)用紙(zhi)張(zhang)為印(yin)(yin)鈔紙(zhi)，淺粉底(di)色，等線宋體“房屋所(suo)有權證(zheng)”底(di)紋暗印(yin)(yin)。將(jiang)紙(zhi)對(dui)著光(guang)亮處，則(ze)可(ke)見高層或多層水和(he)房屋

6：編號

在(zai)封面三頁，即“注(zhu)意事項”頁右下角有(you)印鈔(chao)廠(chang)的印刷流(liu)水編號。同一(yi)發證(zheng)機關的權證(zheng)號碼是連續的。

7：發證編號

即(ji)首頁花邊(bian)框內上(shang)端由發(fa)證(zheng)機(ji)關(guan)編(bian)列的權證(zheng)號碼。此號碼與發(fa)證(zheng)機(ji)關(guan)的簿冊，檔案記載相一致。

按(an)照上述權證(zheng)的特點和防偽功能，進行綜合審查考(kao)慮，你手中的房(fang)屋權屬證(zheng)書的真偽就不難識別了。

住(zhu)宅小區(qu)物業管理(li)內(nei)容及費用的基本(ben)構成

一(yi)、住宅小區(qu)物業管理的(de)內(nei)容　　

包括(kuo)對住宅小區(qu)居(ju)民和(he)住宅小區(qu)內的(de)房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等的(de)管理。　　

二、住宅小區物(wu)業管理的對象　　

住宅(zhai)小(xiao)區的(de)物業(ye)管(guan)(guan)理，管(guan)(guan)理和服(fu)務的(de)對象(xiang)首先就是(shi)住宅(zhai)小(xiao)區的(de)居民。對于(yu)居民的(de)管(guan)(guan)理，不是(shi)限制(zhi)他(ta)們的(de)人身自由(you)，而是(shi)管(guan)(guan)理他(ta)們在(zai)小(xiao)區居住時的(de)部分行為。　　

三(san)、住(zhu)宅(zhai)小區(qu)居住(zhu)設施管理 　　

住(zhu)(zhu)宅小區(qu)物(wu)(wu)業管理(li)(li)公司根椐(ju)物(wu)(wu)業管理(li)(li)合同，只負責住(zhu)(zhu)宅小區(qu)房屋(wu)及(ji)附屬設(she)(she)(she)(she)施(shi)、設(she)(she)(she)(she)備(bei)的管理(li)(li)。管理(li)(li)重點(dian)在共(gong)有(you)部分。住(zhu)(zhu)宅小區(qu)的房屋(wu)使(shi)用(yong)(yong)過(guo)程中(zhong)有(you)自然(ran)或人為損害，有(you)使(shi)用(yong)(yong)過(guo)程中(zhong)產權(quan)人與使(shi)用(yong)(yong)人、不(bu)同產權(quan)人之間及(ji)房屋(wu)中(zhong)設(she)(she)(she)(she)備(bei)和與公用(yong)(yong)設(she)(she)(she)(she)備(bei)之間等因使(shi)用(yong)(yong)關系而(er)產生的各種需(xu)要調節、管理(li)(li)的多種環(huan)節。　　

住宅小區的(de)公共設施，管理是受各(ge)系統市政部(bu)門所有(you)者的(de)委(wei)托，代(dai)管各(ge)系統的(de)運(yun)行狀況及運(yun)行結果，代(dai)繳各(ge)種有(you)關費用(yong)。

四(si)、居住(zhu)環(huan)境管理 　　

住宅小區物業管(guan)理(li)(li)的自(zi)然環(huan)(huan)境(jing)管(guan)理(li)(li)，是對(dui)自(zi)然環(huan)(huan)境(jing)的監(jian)測與防止(zhi)自(zi)然環(huan)(huan)境(jing)中不良(liang)因素的發生(sheng)，對(dui)人(ren)為環(huan)(huan)境(jing)的管(guan)理(li)(li)是維護(hu)和改變(bian)、塑(su)造一(yi)種(zhong)人(ren)為環(huan)(huan)境(jing)，維護(hu)是一(yi)種(zhong)環(huan)(huan)境(jing)秩序。　　

住(zhu)宅(zhai)小區自然環(huan)境是(shi)客觀存在的，不能人為創造，也(ye)很(hen)難(nan)改造。只能對現有環(huan)境進行有效的了解和監測，及時納入物業管理(li)公司管理(li)檔案(an)

物(wu)業管理費(fei)用的(de)基本構成(cheng)

1、管理(li)費:用于物(wu)(wu)業管理(li)區域的日(ri)常管理(li)，包括(kuo)物(wu)(wu)業管理(li)區域內(nei)的巡視、檢(jian)查、物(wu)(wu)業維修、更新(xin)費用的帳(zhang)務管理(li)、物(wu)(wu)業檔(dang)案資(zi)料的保管和(he)其(qi)他有關物(wu)(wu)業管理(li)服務；

2、房屋(wu)設(she)備運行費(fei):用(yong)于電梯、水泵等房屋(wu)設(she)備運行服(fu)務所需的費(fei)用(yong):

3、保潔費(fei):用于物業管理區域內日常保潔服(fu)務所需(xu)的(de)費(fei)用；

4、保安(an)費:用(yong)于物業管理區域內日常安(an)全(quan)保衛服務所需的費用(yong)；

5、維修費:用(yong)(yong)于物業維修服務(wu)所需的(de)費用(yong)(yong)。

物(wu)業(ye)問題矛盾的產(chan)生的根源以及物(wu)業(ye)的標準(zhun)

隨著住宅小區(qu)的(de)(de)不斷涌現(xian)，許多物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)糾紛也開(kai)始逐(zhu)步增多起來，以(yi)前有關物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)立法已經不能適(shi)應；一些新的(de)(de)問題、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)與物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公司之間(jian)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)與業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)之間(jian)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)與開(kai)發商以(yi)及業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)與政府之間(jian)暴露出來，這就是(shi)產生(sheng)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)糾紛的(de)(de)原(yuan)因，是(shi)商品房投訴(su)中(zhong)(zhong)的(de)(de)熱(re)點，其中(zhong)(zhong)最主(zhu)要(yao)的(de)(de)是(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管理服務收費(fei)，特別(bie)是(shi)普通居住小區(qu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管理服務收費(fei)的(de)(de)問題，更(geng)成了(le)人們議論的(de)(de)焦點。

1、物業問題矛盾的產(chan)生

1.1   物業收(shou)費(fei)

物(wu)業(ye)收費(fei)(fei)問(wen)題一直是大(da)家經(jing)常(chang)談話的(de)(de)(de)(de)老話題了，但收費(fei)(fei)到(dao)(dao)底(di)應是多(duo)少？依據(ju)的(de)(de)(de)(de)法規(gui)是什么？怎樣制止亂(luan)收費(fei)(fei)？至(zhi)今沒有(you)一個(ge)(ge)明確的(de)(de)(de)(de)說法，因收費(fei)(fei)不(bu)(bu)(bu)合理而引發的(de)(de)(de)(de)沖(chong)突(tu)是事例屢見(jian)不(bu)(bu)(bu)鮮，這又主(zhu)要集中在兩方面(mian)(mian)(mian)，一是亂(luan)收費(fei)(fei)，另一個(ge)(ge)是不(bu)(bu)(bu)收費(fei)(fei)，物(wu)業(ye)公司(si)這方面(mian)(mian)(mian)主(zhu)要是業(ye)主(zhu)欠物(wu)業(ye)管理費(fei)(fei)用(yong)的(de)(de)(de)(de)比(bi)較(jiao)嚴重(zhong)，比(bi)如拆遷(qian)戶(hu)，對拆遷(qian)安(an)置(zhi)不(bu)(bu)(bu)滿(man)意(yi)造成(cheng)不(bu)(bu)(bu)交或(huo)者少交物(wu)業(ye)費(fei)(fei)，有(you)的(de)(de)(de)(de)因車輛丟失不(bu)(bu)(bu)交保安(an)費(fei)(fei)，低(di)層(ceng)住戶(hu)不(bu)(bu)(bu)交電(dian)梯費(fei)(fei)，二次加壓費(fei)(fei)等，另一方面(mian)(mian)(mian)：業(ye)主(zhu)方面(mian)(mian)(mian)主(zhu)要是認為(wei)管理服務不(bu)(bu)(bu)到(dao)(dao)位(wei)，不(bu)(bu)(bu)規(gui)范，小區環境(jing)臟(zang)、亂(luan)、差、收費(fei)(fei)不(bu)(bu)(bu)合理，亂(luan)收費(fei)(fei)、多(duo)收費(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)現象時有(you)發生，物(wu)業(ye)管理沒有(you)標準(zhun)可循。

1.2   質價不(bu)符是問(wen)題的根(gen)源

物(wu)業(ye)收(shou)(shou)費(fei)應(ying)(ying)是(shi)(shi)優(you)質(zhi)優(you)價(jia)，按(an)質(zhi)論(lun)價(jia)，而(er)(er)不(bu)(bu)(bu)應(ying)(ying)是(shi)(shi)統一不(bu)(bu)(bu)變的(de)(de)(de)，如果是(shi)(shi)統一不(bu)(bu)(bu)變的(de)(de)(de)則體(ti)現(xian)不(bu)(bu)(bu)出(chu)服務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)差(cha)別性和(he)收(shou)(shou)費(fei)的(de)(de)(de)差(cha)別性，應(ying)(ying)該在不(bu)(bu)(bu)同的(de)(de)(de)范(fan)(fan)圍內實施標準的(de)(de)(de)量化(hua)與(yu)質(zhi)化(hua)，從(cong)(cong)而(er)(er)體(ti)現(xian)質(zhi)價(jia)比(bi)的(de)(de)(de)合理(li)性，公平競爭的(de)(de)(de)原(yuan)則性，現(xian)在我國的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)多數(shu)為(wei)原(yuan)來(lai)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)公司分立出(chu)來(lai)的(de)(de)(de)，或是(shi)(shi)從(cong)(cong)房(fang)管(guan)部門(men)轉(zhuan)制而(er)(er)來(lai)的(de)(de)(de)，體(ti)制轉(zhuan)軌(gui)的(de)(de)(de)過(guo)程是(shi)(shi)急促的(de)(de)(de)，被動(dong)的(de)(de)(de)，固而(er)(er)產(chan)(chan)生物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)規模(mo)小，管(guan)理(li)成(cheng)本居高(gao)不(bu)(bu)(bu)下，經營效益也(ye)比(bi)較差(cha)，從(cong)(cong)而(er)(er)不(bu)(bu)(bu)具備應(ying)(ying)有的(de)(de)(de)實力和(he)資格，更(geng)(geng)缺乏必要的(de)(de)(de)設備管(guan)理(li)人才。這(zhe)(zhe)樣就(jiu)造成(cheng)管(guan)理(li)不(bu)(bu)(bu)到位，上門(men)服務(wu)(wu)(wu)不(bu)(bu)(bu)及(ji)時，冬季供暖不(bu)(bu)(bu)足等(deng)問題，以(yi)及(ji)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)人員素(su)質(zhi)較低，服務(wu)(wu)(wu)態度(du)(du)低劣，不(bu)(bu)(bu)菲的(de)(de)(de)收(shou)(shou)費(fei)業(ye)主當然(ran)不(bu)(bu)(bu)滿意(yi)，矛盾也(ye)由此而(er)(er)產(chan)(chan)生，并不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)說(shuo)價(jia)格降低了(le)(le)矛盾就(jiu)減少了(le)(le)，而(er)(er)應(ying)(ying)從(cong)(cong)根本上即(ji)體(ti)制上、市場(chang)調節、企業(ye)規范(fan)(fan)等(deng)再(zai)度(du)(du)來(lai)考慮，首先通(tong)過(guo)立法來(lai)規范(fan)(fan)目前魚龍(long)混(hun)雜的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)市場(chang)，再(zai)通(tong)過(guo)招標等(deng)市場(chang)調節手(shou)段進行優(you)勝劣汰(tai)的(de)(de)(de)選(xuan)擇，在商品(pin)住宅買(mai)(mai)賣(mai)之前，即(ji)進行物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)(wu)方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)溝通(tong)，確定買(mai)(mai)房(fang)子并不(bu)(bu)(bu)只是(shi)(shi)買(mai)(mai)個成(cheng)品(pin)，而(er)(er)是(shi)(shi)包(bao)括(kuo)買(mai)(mai)賣(mai)之后(hou)的(de)(de)(de)延伸服務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)理(li)念，這(zhe)(zhe)樣即(ji)可減少因買(mai)(mai)賣(mai)房(fang)產(chan)(chan)時對以(yi)后(hou)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)方(fang)面(mian)關注較少而(er)(er)埋下的(de)(de)(de)隱患(huan)，又可對房(fang)地(di)產(chan)(chan)商方(fang)面(mian)提出(chu)更(geng)(geng)高(gao)的(de)(de)(de)要求(qiu)，從(cong)(cong)而(er)(er)對其進行約(yue)束(shu)。

1.3   業主有(you)償(chang)付費觀念未形成

從業(ye)主方面講(jiang)，享受物(wu)業(ye)管(guan)理服(fu)務(wu)需要付(fu)費的(de)觀(guan)(guan)念(nian)還沒有(you)形(xing)成(cheng)，長期計(ji)劃經濟下(xia)的(de)觀(guan)(guan)念(nian)根(gen)(gen)深蒂(di)固，現(xian)在隨著住(zhu)房商品(pin)化，房屋(wu)的(de)維護保養成(cheng)了業(ye)主自己(ji)事情，原由國(guo)家(jia)或單位支(zhi)付(fu)的(de)職工福利部分，現(xian)由自己(ji)承(cheng)擔，人們對此(ci)觀(guan)(guan)念(nian)還不能從根(gen)(gen)本上轉彎過來，把物(wu)業(ye)管(guan)理當作(zuo)一種服(fu)務(wu)性消費來支(zhi)出還有(you)待時日。

1.4   法(fa)律不(bu)健全，處理糾(jiu)紛無法(fa)可依(yi)

我國目前(qian)遠沒(mei)有(you)一部關(guan)于物(wu)業(ye)管理(li)的(de)專門法(fa)律、法(fa)規(gui)，只在民法(fa)中有(you)相(xiang)鄰糾紛處理(li)的(de)淺之又淺的(de)幾(ji)條(tiao)，這已無法(fa)適(shi)應當前(qian)社會發展的(de)要求(qiu)。

2、物業的標準

物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)是(shi)(shi)一項以(yi)(yi)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)宗旨，以(yi)(yi)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)體現(xian)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)作，作為(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)都希望請到高(gao)水(shui)平(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司，享受(shou)貨真價實的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)優質服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)，而這(zhe)優質服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)筆者認為(wei)(wei)(wei)主(zhu)要體現(xian)在以(yi)(yi)下幾個方面：①服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)態度的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)熱情、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)屬(shu)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)性行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)對象是(shi)(shi)人(ren)，所以(yi)(yi)在服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)中(zhong)要一切從(cong)“以(yi)(yi)人(ren)為(wei)(wei)(wei)本(ben)”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原則出發，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)員(yuan)(yuan)工(gong)應發自(zi)內心為(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)，客(ke)(ke)(ke)戶(hu)熱情服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)，做到行(xing)為(wei)(wei)(wei)、禮(li)貌、語言規范、談(tan)吐文雅、遵(zun)守條(tiao)(tiao)約(yue)，衣冠整潔，動作雅觀等。②服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)設(she)備(bei)完(wan)好(hao)，硬件設(she)施(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)完(wan)好(hao)運行(xing)是(shi)(shi)實現(xian)高(gao)水(shui)平(ping)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)先決條(tiao)(tiao)件，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房屋(wu)建筑、機器(qi)設(she)備(bei)、衛生設(she)備(bei)、通(tong)訊設(she)備(bei)、交通(tong)工(gong)具(ju)(ju)等、對這(zhe)些設(she)備(bei)要始終(zhong)處(chu)于完(wan)好(hao)狀態，保證使用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)正常。③服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)技能(neng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)嫻熟，服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)技能(neng)是(shi)(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)從(cong)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)人(ren)員(yuan)(yuan)在服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)中(zhong)應掌(zhang)握和具(ju)(ju)備(bei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)基本(ben)功，應當(dang)具(ju)(ju)備(bei)過(guo)(guo)硬的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)備(bei)維護技術(shu)，保安人(ren)員(yuan)(yuan)應具(ju)(ju)備(bei)過(guo)(guo)硬的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)制(zhi)安消防本(ben)領，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)人(ren)員(yuan)(yuan)應具(ju)(ju)備(bei)豐富的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)知識(shi)和專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)知識(shi)。④服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)方式靈活，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)除了做到規范管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)，依法管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)外，還應設(she)身處(chu)地地為(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)，客(ke)(ke)(ke)戶(hu)著想，努力為(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)，客(ke)(ke)(ke)戶(hu)提供(gong)各種(zhong)靈活的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)方式，盡可能(neng)簡化各種(zhong)辦事(shi)手續，營業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)時(shi)間方面給業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)，客(ke)(ke)(ke)戶(hu)提供(gong)方便。⑤服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)收(shou)費合理(li)(li)(li)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)屬(shu)有償服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)行(xing)為(wei)(wei)(wei)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司制(zhi)定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)綜(zong)合服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)收(shou)費標準，政府應給予(yu)明確規定，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司所開展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特(te)約(yue)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)，便民服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)也應滿足業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)戶(hu)，客(ke)(ke)(ke)戶(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)要求與(yu)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，不可亂收(shou)費，或(huo)多(duo)收(shou)費少服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)。⑥服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)制(zhi)度健全(quan)，制(zhi)定并健全(quan)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)制(zhi)度，形成(cheng)一整套規范，系統，科學的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)制(zhi)度，以(yi)(yi)確保為(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)戶(hu)提供(gong)穩定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)。⑦服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)效率的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)迅(xun)速，服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)效率是(shi)(shi)向業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)，客(ke)(ke)(ke)戶(hu)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)限，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司應盡量提高(gao)員(yuan)(yuan)工(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)素(su)質，減少工(gong)作環節，縮短辦事(shi)時(shi)間，提高(gao)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)效率。

總而(er)言(yan)之(zhi)，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公司要從業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)利益(yi)出發來(lai)確定自己的(de)(de)(de)位置，這樣才(cai)能(neng)使(shi)自己立足于市場，如果是房(fang)地產開發商分離出的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)部門可(ke)以(yi)有利于形(xing)成與推廣良(liang)好(hao)的(de)(de)(de)企業(ye)(ye)形(xing)象，提高房(fang)屋(wu)銷(xiao)售價格(ge)，加(jia)快銷(xiao)售進度，同時良(liang)好(hao)的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管理能(neng)夠(gou)使(shi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)發揮(hui)最大的(de)(de)(de)使(shi)用(yong)效(xiao)能(neng)，達到增值保(bao)值的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)，反之(zhi)則將(jiang)直接影(ying)響(xiang)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)使(shi)用(yong)效(xiao)果和使(shi)用(yong)壽命。

家(jia)庭裝飾也(ye)是(shi)工(gong)程質量檢驗中的(de)重(zhong)點問題

家(jia)(jia)庭(ting)裝(zhuang)飾是室內(nei)裝(zhuang)飾工(gong)程的一(yi)個重要組成部分。隨(sui)著(zhu)人(ren)們生活水(shui)平的逐(zhu)年(nian)提高(gao)，家(jia)(jia)庭(ting)裝(zhuang)飾工(gong)程的造價與(yu)檔次也越(yue)來越(yue)高(gao)，與(yu)此同(tong)時，其工(gong)程質量(liang)也暴露出了越(yue)來越(yue)多的共性(xing)問題。如何發現解決這些共性(xing)問題，科(ke)學地檢驗家(jia)(jia)庭(ting)裝(zhuang)飾工(gong)程的質量(liang)，切實(shi)維護(hu)好(hao)業主的利益，已(yi)引(yin)起(qi)了有關管理部門和廣(guang)大(da)消費者的共同(tong)關注。

進入(ru)上個(ge)世紀九十(shi)年代以來，隨著裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)行業的(de)(de)(de)日益成熟壯大，建設部及有關部門相繼出臺了一系(xi)列裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)驗收(shou)的(de)(de)(de)標準和規(gui)(gui)(gui)定，比較重要的(de)(de)(de)有《GB 50210—2001建筑裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)驗收(shou)規(gui)(gui)(gui)范》等，這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)標準和規(gui)(gui)(gui)定大多(duo)針對公(gong)共裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)，放到家庭(ting)(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)中去，必然(ran)有些(xie)(xie)不易操作的(de)(de)(de)問題(ti)。盡(jin)管也有一些(xie)(xie)針對家庭(ting)(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)范要求，但有時又(you)因專業術語(yu)過多(duo)，而老百(bai)姓又(you)缺乏這(zhe)(zhe)方(fang)面的(de)(de)(de)知識，給(gei)檢驗具體(ti)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)的(de)(de)(de)時候(hou)帶來麻煩(fan)。本人曾經多(duo)年從事(shi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)設計工(gong)(gong)(gong)(gong)作，近來又(you)從事(shi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)行業的(de)(de)(de)管理(li)工(gong)(gong)(gong)(gong)作，在(zai)如何檢驗家庭(ting)(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)質(zhi)量(liang)方(fang)面有一些(xie)(xie)自己的(de)(de)(de)觀(guan)點和經驗，在(zai)這(zhe)(zhe)里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭(ting)(ting)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)檢驗中的(de)(de)(de)重點問題(ti)。

家庭裝飾因(yin)其(qi)大多是(shi)要在(zai)一(yi)個有(you)限的(de)(de)(de)空間內(nei)完成吃、喝、拉、撒、睡的(de)(de)(de)功(gong)能設計的(de)(de)(de)特點，所以較之(zhi)于公共裝飾工(gong)程(cheng)(cheng)有(you)其(qi)較為(wei)明(ming)顯的(de)(de)(de)共性(xing)問(wen)題。對這些共性(xing)問(wen)題，一(yi)般(ban)從(cong)兩個角度去看，其(qi)一(yi)是(shi)從(cong)工(gong)藝程(cheng)(cheng)序角度，其(qi)二是(shi)從(cong)組(zu)成房間的(de)(de)(de)不同部位來(lai)看。前者比較適合跟蹤式檢(jian)查，要求業主和(he)有(you)關質量(liang)監理人(ren)員(yuan)有(you)足(zu)夠的(de)(de)(de)時間，而(er)后者適用于大多數工(gong)程(cheng)(cheng)，更能全面客觀(guan)地(di)檢(jian)驗(yan)工(gong)程(cheng)(cheng)成品的(de)(de)(de)質量(liang)。

1、按工藝程序檢驗

從(cong)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)施工(gong)(gong)過程(cheng)(cheng)當中涉及到(dao)的工(gong)(gong)藝程(cheng)(cheng)序順序看主要表現在以下四(si)個方面：一是(shi)(shi)隱蔽工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)；二是(shi)(shi)基層龍骨、襯(chen)板項(xiang)(xiang)目(mu)；三(san)是(shi)(shi)飾(shi)面項(xiang)(xiang)目(mu)；四(si)是(shi)(shi)瓷(ci)磚、理石粘貼(tie)和五金玻璃(li)等工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)項(xiang)(xiang)目(mu)。

1、1、 隱蔽工(gong)程

主(zhu)要(yao)是土建改造、水(shui)電管線(xian)的(de)布(bu)排等方面的(de)檢驗。要(yao)注意作好隱(yin)蔽(bi)工(gong)程(cheng)的(de)驗收記錄。如涉及到(dao)墻體等建筑結構(gou)改變，要(yao)查看由原(yuan)建筑設計部(bu)門提出變更設計的(de)圖紙是否和(he)實際工(gong)程(cheng)吻合。水(shui)電管線(xian)的(de)規格要(yao)重點(dian)檢驗，如達不到(dao)使用要(yao)求(qiu)的(de)，則一(yi)律返(fan)工(gong)。一(yi)個家裝工(gong)程(cheng)的(de)安全(quan)隱(yin)患(huan)往往源自隱(yin)蔽(bi)工(gong)程(cheng)的(de)質量(liang)。

1、2、 基層龍骨、襯(chen)板項目