商品房本(ben)身是(shi)一種(zhong)商品，但(dan)它不同于一般的商品，因(yin)其成交過程時間長(chang)，價格高(gao)，手(shou)續繁瑣等特(te)殊性，以致買(mai)賣雙方經常產生一些糾紛。究其原因(yin)主(zhu)要是(shi)購房者缺(que)乏基本(ben)購房知識。

當(dang)然還(huan)一(yi)(yi)定(ding)(ding)要(yao)有(you)一(yi)(yi)筆資金的(de)(de)(de)支持，這筆資金的(de)(de)(de)數額，決定(ding)(ding)了您(nin)(nin)在買房中的(de)(de)(de)一(yi)(yi)切重(zhong)要(yao)行為。20萬(wan)(wan)元(yuan)、50萬(wan)(wan)元(yuan)，還(huan)是(shi)(shi)80萬(wan)(wan)元(yuan)、上百(bai)萬(wan)(wan)元(yuan)，甚至更多(duo)，這些資金的(de)(de)(de)不同準備，直接影響著您(nin)(nin)想購(gou)買物業(ye)的(de)(de)(de)品質。并且(qie)對于商品房的(de)(de)(de)一(yi)(yi)切相關知(zhi)識您(nin)(nin)一(yi)(yi)定(ding)(ding)要(yao)做(zuo)足功課。比如什么(me)是(shi)(shi)住宅的(de)(de)(de)開間(jian)、進深(shen)、層(ceng)高和凈高？什么(me)是(shi)(shi)建(jian)筑(zhu)容(rong)積率(lv)、建(jian)筑(zhu)密度(du)和綠化率(lv)？等等名詞解釋，當(dang)然更重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)哪(na)些房能(neng)買，哪(na)些房不能(neng)買。當(dang)您(nin)(nin)把這些基(ji)礎(chu)信息了解全面(mian)后，您(nin)(nin)才能(neng)夠真正的(de)(de)(de)進入到(dao)(dao)實際看房的(de)(de)(de)大軍當(dang)中，所以您(nin)(nin)將來(lai)想買到(dao)(dao)一(yi)(yi)套好(hao)房，了解這些基(ji)礎(chu)知(zhi)識是(shi)(shi)必不可(ke)少的(de)(de)(de)。

房地產名詞解釋：基礎(chu)知識

1.樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)：是樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，它(ta)代表著(zhu)一個(ge)(ge)(ge)項(xiang)目(mu)整體的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)位水平(ping)(ping)。但購房(fang)者(zhe)在(zai)(zai)(zai)去售(shou)(shou)樓(lou)(lou)處咨(zi)詢時(shi)(shi)會發(fa)(fa)現，用標著(zhu)的(de)(de)(de)(de)“均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)”來買房(fang)，往(wang)往(wang)是買不(bu)到的(de)(de)(de)(de)。那么“均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)”到底是什(shen)么呢？開發(fa)(fa)商在(zai)(zai)(zai)開盤(pan)(pan)銷(xiao)售(shou)(shou)之(zhi)前根據(ju)當前的(de)(de)(de)(de)市(shi)場情況以及成本核(he)算(suan)，定(ding)出(chu)要銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)小區中的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，這(zhe)個(ge)(ge)(ge)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)就是項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)。一個(ge)(ge)(ge)樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)在(zai)(zai)(zai)推向(xiang)市(shi)場時(shi)(shi)，先有“均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)”，通(tong)過它(ta)來計算(suan)出(chu)每(mei)棟樓(lou)(lou)中的(de)(de)(de)(de)每(mei)個(ge)(ge)(ge)單元(yuan)戶型的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)位，它(ta)是整個(ge)(ge)(ge)樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)銷(xiao)售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)控制的(de)(de)(de)(de)一個(ge)(ge)(ge)重要標準，是這(zhe)個(ge)(ge)(ge)樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)值(zhi)。根據(ju)這(zhe)個(ge)(ge)(ge)平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)值(zhi)，才是根據(ju)每(mei)棟樓(lou)(lou)在(zai)(zai)(zai)總平(ping)(ping)面中的(de)(de)(de)(de)位置(zhi)不(bu)同、朝向(xiang)不(bu)同、景觀不(bu)同等定(ding)出(chu)來的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)差系數。用擬定(ding)的(de)(de)(de)(de)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)乘以每(mei)棟樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)系數，得出(chu)這(zhe)棟樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)平(ping)(ping)均(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)(jia)。

2.樓(lou)盤(pan)起(qi)價：樓(lou)盤(pan)中相(xiang)對(dui)位置不好的那一(yi)(yi)類(lei)房(fang)子的單價。起(qi)價房(fang)可能只(zhi)有一(yi)(yi)套或一(yi)(yi)層(ceng)，所(suo)以對(dui)購房(fang)者沒有太大的實際意義，只(zhi)是參(can)考價而已。

3.使(shi)用(yong)率(lv)：住(zhu)(zhu)宅套(tao)內(nei)凈面(mian)積即使(shi)用(yong)面(mian)積和住(zhu)(zhu)宅面(mian)積的比為使(shi)用(yong)率(lv)，一般(ban)高層塔樓在(zai)72%至75%之間，板樓在(zai)78%至80%之間。

4.實用率(lv)：實用率(lv)是套(tao)內建筑面(mian)積和住(zhu)宅面(mian)積之比，大于使用率(lv)，因此(ci)，往(wang)往(wang)有開發商用實用率(lv)來吸(xi)引買房(fang)人。

5.建(jian)筑(zhu)容積率(lv)：是(shi)指(zhi)項目(mu)規劃(hua)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)范圍(wei)內全部建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積與(yu)規劃(hua)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)面(mian)(mian)積之比。建(jian)筑(zhu)密度：即建(jian)筑(zhu)覆蓋率(lv)，指(zhi)項目(mu)用(yong)(yong)地(di)(di)范圍(wei)內所有基底(di)面(mian)(mian)積之和與(yu)規劃(hua)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)之比。綠(lv)化率(lv)：是(shi)指(zhi)規劃(hua)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)范圍(wei)內的綠(lv)地(di)(di)面(mian)(mian)積與(yu)規劃(hua)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)面(mian)(mian)積之比。

6.房屋的產權

房(fang)屋(wu)(wu)(wu)產權指的是房(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)有者對房(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)擁(yong)有的完全所(suo)有權，主(zhu)要包括對房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的占有，使用，處分和收益權。簡單(dan)說就是擁(yong)有使用該(gai)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)，或出租該(gai)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)獲取(qu)租金收入，出售該(gai)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)獲取(qu)增值，將該(gai)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)抵押給(gei)銀行或其(qi)他組織(zhi)或個人進行融資或貸款等權利(li)。

7.印花稅

印花稅(shui)是對經濟活(huo)動(dong)和經濟交往中書(shu)立、領受憑(ping)證征(zheng)收的一種稅(shui)。

1)征稅(shui)(shui)(shui)范圍及納(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)。印花(hua)稅(shui)(shui)(shui)的(de)課(ke)稅(shui)(shui)(shui)對(dui)象是房地(di)產(chan)交(jiao)易中的(de)各種憑證。

2)稅(shui)率(lv)和計稅(shui)方法。房屋產(chan)權轉移書據，印(yin)花稅(shui)按合(he)同額萬(wan)分之五貼花。其(qi)應納稅(shui)額的計算公式為：應納稅(shui)額=計稅(shui)金額×適用稅(shui)率(lv)。

3)納(na)(na)稅地點(dian)、期限和繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)(na)方法。印花(hua)稅在應納(na)(na)稅憑證書立(li)領受時(shi)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)(na)，合同在簽(qian)訂時(shi)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)(na)，產權轉移書據在立(li)據時(shi)繳(jiao)(jiao)(jiao)納(na)(na)。

8.契稅

契(qi)稅(shui)(shui)是指房(fang)屋所有權(quan)發生變(bian)(bian)更時，就當事人所訂契(qi)約(yue)按房(fang)價的(de)(de)一(yi)定比例向產權(quan)承受人征(zheng)收(shou)的(de)(de)一(yi)次(ci)性稅(shui)(shui)收(shou)。它(ta)是對(dui)房(fang)地產產權(quan)變(bian)(bian)動征(zheng)收(shou)的(de)(de)一(yi)種專門稅(shui)(shui)種。

房地產名詞解釋：低層(ceng)(ceng)、小高層(ceng)(ceng)、多層(ceng)(ceng)、板式小高層(ceng)(ceng)

低層：低層房屋(wu)是指高度(du)(du)低于(yu)或(huo)等于(yu)10米的建(jian)筑(zhu)物，一(yi)般是1-3層建(jian)筑(zhu)物，如平房、別墅等。低層房屋(wu)一(yi)般建(jian)筑(zhu)結構簡單，施(shi)工期短，建(jian)造成(cheng)本低廉，給人(ren)以親切(qie)安寧(ning)、有天有地(di)的感覺(jue)，它的舒適(shi)度(du)(du)、方便度(du)(du)和空間尺度(du)(du)優于(yu)高層。人(ren)們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋(wu)占地(di)多，土(tu)地(di)利用率低，特別是在寸土(tu)寸金的城(cheng)市難以廣(guang)泛開發。

小高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)： 人們一(yi)般把8層(ceng)(ceng)(ceng)至12、13層(ceng)(ceng)(ceng)的建筑稱為“小高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)”。小高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)住宅一(yi)般采用 鋼筋(jin)混凝土結構，帶電梯(ti)。小高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)有多(duo)層(ceng)(ceng)(ceng)親切安(an)寧(ning)、房(fang)型好(hao)、得房(fang)率高(gao)(gao)的特點，又有普通高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)結構強度(du)高(gao)(gao)、耐用年(nian)限高(gao)(gao)、景觀系(xi)數(shu)高(gao)(gao)，污染程度(du)低(di)等優點，很(hen)(hen)受購房(fang)人歡迎。同時，小高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)對土地(di)的利用率提高(gao)(gao)，土地(di)成本相對下降，很(hen)(hen)受房(fang)地(di)產開發商(shang)的青睞。所(suo)以，近年(nian)來(lai)中心城區小高(gao)(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)如(ru)雨后春(chun)筍(sun)，越來(lai)越多(duo)。

多層(ceng)(ceng)(ceng)：多層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)指(zhi)高于10米(mi)、低于或等(deng)于24米(mi)的建筑物。多層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)一般(ban)為4 -8層(ceng)(ceng)(ceng)，一般(ban)采用(yong)(yong)磚混結構(gou)(gou)，少(shao)數采用(yong)(yong)鋼筋混凝土結構(gou)(gou)。多層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)一般(ban)規(gui)格(ge)(房(fang)型)整(zheng)齊，通風采光(guang)狀(zhuang)況好，空(kong)間緊湊而(er)不閉塞。與(yu)高層(ceng)(ceng)(ceng)相(xiang)比，多層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)公用(yong)(yong)面積(ji)少(shao)，得房(fang)率相(xiang)應(ying)提高，這是很多人喜歡(huan)多層(ceng)(ceng)(ceng)房(fang)屋(wu)的主要原因。

板(ban)式(shi)(shi)小高層(ceng)：　作為住宅(zhai)上的新(xin)品種，板(ban)式(shi)(shi)小高層(ceng)目前沒有明確(que)的定義。一(yi)般說(shuo)來，8至14層(ceng)、板(ban)式(shi)(shi)結(jie)構、帶電(dian)梯的住宅(zhai)樓被稱為板(ban)式(shi)(shi)小高層(ceng)。

躍層：躍層住宅是一(yi)套住宅占兩(liang)個樓(lou)(lou)層，有(you)(you)內部(bu)樓(lou)(lou)梯(ti)聯系(xi)上下層；一(yi)般(ban)在(zai)首層安排起居、廚(chu)房、餐廳、衛(wei)生間(jian)，最好有(you)(you)一(yi)間(jian)臥室(shi)，二(er)層安排臥室(shi)、書房、衛(wei)生間(jian)等。

復(fu)式：復(fu)式住宅在(zai)概念上是(shi)一層，但(dan)層高(gao)(gao)較普通的(de)住宅高(gao)(gao)，可(ke)在(zai)局(ju)部掏(tao)出夾層，安排臥室或書房等內容(rong)，用樓梯聯系上下(xia)。其目的(de)是(shi)提高(gao)(gao)住宅空間利用率(lv)。

房地產(chan)名詞解釋(shi)：套內建筑(zhu)面積(ji)

成套(tao)房屋的套(tao)內建(jian)筑面積(ji)由(you)套(tao)內房屋使用面積(ji)，套(tao)內墻體面積(ji)，套(tao)內陽臺(tai)建(jian)筑面積(ji)三部分組成。

1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nei)房屋(wu)(wu)使(shi)用面積(ji)(ji)為套內(nei)房屋(wu)(wu)使(shi)用空(kong)間的面積(ji)(ji)，以水平投影面積(ji)(ji)按以下(xia)規(gui)定計算：

a.套內房屋(wu)使(shi)用面積(ji)為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生(sheng)間、廁所、儲藏室、壁櫥(chu)等(deng)空間面積(ji)的(de)總和。

b.套內內部樓梯按自(zi)然層數的面積(ji)總和計入使用面積(ji)。

c.不(bu)包括(kuo)含在結(jie)構面積內(nei)的套內(nei)內(nei)部煙(yan)囪、通風道、管(guan)道井均計入使用面積。

d.內墻面(mian)裝飾厚度計入使用面(mian)積(ji)。

2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套(tao)(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是套(tao)(tao)(tao)內(nei)使(shi)用空(kong)間周圍的維護或承(cheng)重(zhong)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)或其他承(cheng)重(zhong)支(zhi)撐(cheng)體(ti)(ti)(ti)所占的面(mian)(mian)積(ji)(ji)，其中各套(tao)(tao)(tao)之間的分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)和套(tao)(tao)(tao)與公共建筑空(kong)間的分隔以(yi)及外墻(qiang)(qiang)(qiang)(包(bao)括(kuo)山墻(qiang)(qiang)(qiang))等共有墻(qiang)(qiang)(qiang)，均按水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)積(ji)(ji)的一半計入(ru)套(tao)(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。套(tao)(tao)(tao)內(nei)自由墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)按水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)積(ji)(ji)全部計入(ru)套(tao)(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

3、套內陽臺(tai)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內(nei)陽(yang)臺(tai)建筑(zhu)面(mian)積均按陽(yang)臺(tai)外圍與房屋外墻之間的水(shui)平(ping)投(tou)影面(mian)積計(ji)算。其中封閉的陽(yang)臺(tai)按水(shui)平(ping)投(tou)影全部計(ji)算建筑(zhu)面(mian)積，未封閉的陽(yang)臺(tai)按水(shui)平(ping)投(tou)影的一半計(ji)算建筑(zhu)面(mian)積。

附：房屋的共(gong)有(you)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋共有建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)系指(zhi)各產權(quan)業主(zhu)共同占(zhan)有或(huo)共同占(zhan)有或(huo)共同使(shi)用的建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。共有建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的內容包括：電梯井(jing)、管道井(jing)、樓梯間、垃圾道、變電室、設備(bei)間、公(gong)共門廳(ting)、過(guo)道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公(gong)共用房和管理用房的建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，以水平投影面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算。

共有建筑(zhu)面(mian)(mian)積還(huan)包括套與(yu)公共建筑(zhu)空間之間分隔墻(qiang)(qiang)，以及外墻(qiang)(qiang)(包括山(shan)墻(qiang)(qiang))水平投影面(mian)(mian)積一半(ban)的(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)積。

獨(du)立(li)使用的(de)地下室、車棚、車庫(ku)、為(wei)多棟服務(wu)的(de)警衛(wei)室，管理用房(fang)，作為(wei)人防工程的(de)地下室都不計入共(gong)有建筑面積。