商品房本身是(shi)一種商品，但它不同于一般的商品，因(yin)其成交過程時間(jian)長，價格(ge)高，手續繁瑣(suo)等特殊(shu)性(xing)，以致買賣雙方經常產生一些糾(jiu)紛(fen)。究其原因(yin)主要(yao)是(shi)購房者缺乏基本購房知識。

當(dang)然(ran)還一(yi)定(ding)要(yao)有一(yi)筆(bi)資金的(de)(de)(de)(de)支持，這(zhe)筆(bi)資金的(de)(de)(de)(de)數額，決(jue)定(ding)了(le)您(nin)在買房(fang)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)一(yi)切重要(yao)行為。20萬(wan)元(yuan)、50萬(wan)元(yuan)，還是(shi)80萬(wan)元(yuan)、上百萬(wan)元(yuan)，甚至(zhi)更多，這(zhe)些資金的(de)(de)(de)(de)不同準備，直接(jie)影響著(zhu)您(nin)想購買物業的(de)(de)(de)(de)品(pin)質。并且對于商品(pin)房(fang)的(de)(de)(de)(de)一(yi)切相(xiang)關(guan)知識(shi)您(nin)一(yi)定(ding)要(yao)做(zuo)足功課。比如什么是(shi)住宅的(de)(de)(de)(de)開間、進深、層(ceng)高和凈高？什么是(shi)建(jian)筑容積(ji)率、建(jian)筑密(mi)度和綠化率？等等名詞解(jie)釋，當(dang)然(ran)更重要(yao)的(de)(de)(de)(de)是(shi)哪些房(fang)能買，哪些房(fang)不能買。當(dang)您(nin)把這(zhe)些基礎信息了(le)解(jie)全面后，您(nin)才(cai)能夠真正的(de)(de)(de)(de)進入到(dao)實際看(kan)房(fang)的(de)(de)(de)(de)大軍當(dang)中(zhong)，所以您(nin)將來想買到(dao)一(yi)套(tao)好房(fang)，了(le)解(jie)這(zhe)些基礎知識(shi)是(shi)必不可少的(de)(de)(de)(de)。

房地產(chan)名詞解釋：基礎(chu)知識

1.樓(lou)盤(pan)(pan)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)：是(shi)樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)(de)平均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)格，它代(dai)表著(zhu)一個(ge)(ge)項目整體的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)位水平。但購(gou)房者在(zai)(zai)去(qu)售(shou)(shou)樓(lou)處(chu)咨(zi)詢時會發現，用(yong)標(biao)著(zhu)的(de)(de)“均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)”來買(mai)房，往往是(shi)買(mai)不(bu)到的(de)(de)。那么“均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)”到底(di)是(shi)什(shen)么呢？開發商在(zai)(zai)開盤(pan)(pan)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)之前根(gen)據(ju)當前的(de)(de)市場情況以(yi)及成本核算，定出(chu)要銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)的(de)(de)小區(qu)中的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)格，這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)價(jia)(jia)(jia)格就是(shi)項目的(de)(de)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)。一個(ge)(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)在(zai)(zai)推(tui)向(xiang)市場時，先有“均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)”，通過它來計算出(chu)每(mei)棟(dong)樓(lou)中的(de)(de)每(mei)個(ge)(ge)單元戶型的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)位，它是(shi)整個(ge)(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)格控制的(de)(de)一個(ge)(ge)重(zhong)要標(biao)準，是(shi)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)樓(lou)盤(pan)(pan)售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)平均(jun)(jun)(jun)(jun)值。根(gen)據(ju)這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)平均(jun)(jun)(jun)(jun)值，才是(shi)根(gen)據(ju)每(mei)棟(dong)樓(lou)在(zai)(zai)總平面中的(de)(de)位置(zhi)不(bu)同(tong)、朝向(xiang)不(bu)同(tong)、景觀(guan)不(bu)同(tong)等(deng)定出(chu)來的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)差(cha)系(xi)數。用(yong)擬定的(de)(de)均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)乘以(yi)每(mei)棟(dong)樓(lou)的(de)(de)系(xi)數，得出(chu)這(zhe)(zhe)棟(dong)樓(lou)的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)平均(jun)(jun)(jun)(jun)價(jia)(jia)(jia)。

2.樓(lou)(lou)盤(pan)起價：樓(lou)(lou)盤(pan)中相對位置不好的(de)那一(yi)類房子的(de)單(dan)價。起價房可能只有一(yi)套或一(yi)層(ceng)，所以對購房者沒有太大的(de)實際意義，只是(shi)參考價而已。

3.使(shi)用(yong)(yong)率(lv)：住宅套(tao)內凈(jing)面(mian)積即使(shi)用(yong)(yong)面(mian)積和住宅面(mian)積的(de)比為(wei)使(shi)用(yong)(yong)率(lv)，一般高層塔樓在72%至75%之(zhi)間，板樓在78%至80%之(zhi)間。

4.實用(yong)率(lv)：實用(yong)率(lv)是套內(nei)建筑面積和住(zhu)宅面積之比，大于使用(yong)率(lv)，因此(ci)，往(wang)往(wang)有開發(fa)商用(yong)實用(yong)率(lv)來吸引(yin)買房人。

5.建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)容積(ji)(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)：是指(zhi)項目規(gui)(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)范(fan)圍內全(quan)部建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與規(gui)(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)比。建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)密度：即建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)覆蓋(gai)率(lv)(lv)，指(zhi)項目用(yong)地(di)范(fan)圍內所有基底面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)和與規(gui)(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)之(zhi)比。綠化率(lv)(lv)：是指(zhi)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)范(fan)圍內的(de)綠地(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與規(gui)(gui)(gui)劃(hua)建(jian)(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)比。

6.房屋的產權

房(fang)(fang)(fang)屋(wu)產權指的是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)(you)者對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所擁有(you)(you)的完全所有(you)(you)權，主要(yao)包括(kuo)對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的占(zhan)有(you)(you)，使用，處分和(he)收(shou)益權。簡單說就(jiu)是擁有(you)(you)使用該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，或出租該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)獲取(qu)租金收(shou)入，出售該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)獲取(qu)增(zeng)值，將該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)抵押給銀(yin)行或其他組(zu)織或個人進(jin)行融(rong)資或貸(dai)款等權利。

7.印花稅

印花稅(shui)是對經(jing)濟活動和經(jing)濟交往(wang)中書(shu)立、領受憑證(zheng)征收的(de)一種稅(shui)。

1)征稅范圍及(ji)納稅人。印花稅的(de)(de)課稅對象是房地產交(jiao)易(yi)中的(de)(de)各種憑證。

2)稅率和(he)計稅方法。房屋(wu)產權轉(zhuan)移書據，印花稅按合同(tong)額(e)萬分之五(wu)貼花。其應納稅額(e)的計算公(gong)式為：應納稅額(e)=計稅金額(e)×適用稅率。

3)納(na)(na)(na)稅(shui)地點、期限(xian)和繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)方法(fa)。印花稅(shui)在應納(na)(na)(na)稅(shui)憑證書立領受(shou)時繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)，合同(tong)在簽(qian)訂時繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)，產權轉移書據在立據時繳(jiao)(jiao)納(na)(na)(na)。

8.契稅

契稅(shui)是(shi)(shi)指房(fang)(fang)屋所有(you)權(quan)發生變(bian)更時(shi)，就當(dang)事人所訂契約按房(fang)(fang)價(jia)的一(yi)定比(bi)例向(xiang)產(chan)(chan)權(quan)承受人征收(shou)(shou)的一(yi)次性(xing)稅(shui)收(shou)(shou)。它是(shi)(shi)對房(fang)(fang)地產(chan)(chan)產(chan)(chan)權(quan)變(bian)動征收(shou)(shou)的一(yi)種(zhong)專(zhuan)門(men)稅(shui)種(zhong)。

房地產名詞解釋：低(di)層、小(xiao)高層、多層、板式小(xiao)高層

低(di)(di)(di)層：低(di)(di)(di)層房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)是(shi)指高(gao)度(du)低(di)(di)(di)于(yu)或等于(yu)10米的建(jian)筑(zhu)物，一般是(shi)1-3層建(jian)筑(zhu)物，如平房(fang)(fang)(fang)、別(bie)墅等。低(di)(di)(di)層房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)一般建(jian)筑(zhu)結構(gou)簡單，施工期短，建(jian)造成本(ben)低(di)(di)(di)廉，給人以(yi)親(qin)切(qie)安(an)寧、有(you)天有(you)地的感(gan)覺，它的舒適度(du)、方(fang)便度(du)和空間尺度(du)優于(yu)高(gao)層。人們(men)特別(bie)喜歡(huan)以(yi)此(ci)為(wei)住宅。但是(shi)，低(di)(di)(di)層房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)占地多，土地利用率低(di)(di)(di)，特別(bie)是(shi)在寸土寸金的城市難以(yi)廣(guang)泛(fan)開發。

小高(gao)層(ceng)(ceng)： 人們一般把8層(ceng)(ceng)至(zhi)12、13層(ceng)(ceng)的(de)建筑(zhu)稱為“小高(gao)層(ceng)(ceng)”。小高(gao)層(ceng)(ceng)住宅一般采用 鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高(gao)層(ceng)(ceng)有多層(ceng)(ceng)親切(qie)安寧、房(fang)(fang)型好(hao)、得房(fang)(fang)率高(gao)的(de)特點，又(you)有普通高(gao)層(ceng)(ceng)結構強(qiang)度(du)高(gao)、耐(nai)用年限(xian)高(gao)、景觀系數高(gao)，污染程度(du)低等優點，很受購房(fang)(fang)人歡迎。同時，小高(gao)層(ceng)(ceng)對土地(di)的(de)利用率提高(gao)，土地(di)成(cheng)本相對下降，很受房(fang)(fang)地(di)產開發商的(de)青睞。所以，近年來中心城區小高(gao)層(ceng)(ceng)如(ru)雨后春筍，越來越多。

多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)：多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋指高于(yu)(yu)10米、低于(yu)(yu)或等于(yu)(yu)24米的建筑物。多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋一(yi)般(ban)(ban)為(wei)4 -8層(ceng)(ceng)，一(yi)般(ban)(ban)采(cai)用(yong)(yong)磚混(hun)結(jie)構，少數采(cai)用(yong)(yong)鋼(gang)筋混(hun)凝土結(jie)構。多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋一(yi)般(ban)(ban)規格(ge)(房(fang)型)整(zheng)齊，通風采(cai)光狀(zhuang)況好，空(kong)間緊湊而不閉塞。與(yu)高層(ceng)(ceng)相比(bi)，多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋公用(yong)(yong)面積少，得(de)房(fang)率(lv)相應提高，這是很多(duo)(duo)(duo)人喜歡多(duo)(duo)(duo)層(ceng)(ceng)房(fang)屋的主要原因。

板式(shi)小高(gao)層：　作為(wei)住宅上的(de)新品(pin)種，板式(shi)小高(gao)層目前(qian)沒有明確的(de)定義(yi)。一般說(shuo)來，8至14層、板式(shi)結構、帶電梯的(de)住宅樓(lou)被稱為(wei)板式(shi)小高(gao)層。

躍層(ceng)：躍層(ceng)住宅是一套住宅占兩個(ge)樓層(ceng)，有內部樓梯(ti)聯系上下層(ceng)；一般在首層(ceng)安(an)(an)排(pai)起居、廚(chu)房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室(shi)(shi)，二(er)層(ceng)安(an)(an)排(pai)臥室(shi)(shi)、書房、衛生間等。

復式：復式住(zhu)宅(zhai)在概念(nian)上(shang)是一(yi)層，但層高(gao)較普通的住(zhu)宅(zhai)高(gao)，可在局部(bu)掏出夾層，安排臥(wo)室或(huo)書房(fang)等內(nei)容(rong)，用(yong)樓梯(ti)聯(lian)系(xi)上(shang)下。其目的是提高(gao)住(zhu)宅(zhai)空間利用(yong)率(lv)。

房地產名詞解釋：套(tao)內建筑面積

成套房屋的套內(nei)(nei)建筑(zhu)面積(ji)(ji)由套內(nei)(nei)房屋使用面積(ji)(ji)，套內(nei)(nei)墻體(ti)面積(ji)(ji)，套內(nei)(nei)陽臺建筑(zhu)面積(ji)(ji)三(san)部分組成。

1、套內的使用(yong)面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內房(fang)屋使(shi)(shi)用(yong)面積為套內房(fang)屋使(shi)(shi)用(yong)空間的面積，以水平投影面積按(an)以下(xia)規定計算(suan)：

a.套內房(fang)屋(wu)使用面積(ji)為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房(fang)、衛生間、廁所(suo)、儲藏室、壁(bi)櫥(chu)等空間面積(ji)的總和。

b.套內(nei)內(nei)部樓梯按(an)自然層(ceng)數的(de)面(mian)(mian)積總和計入使用面(mian)(mian)積。

c.不(bu)包括含在結構面(mian)積內(nei)的(de)套(tao)內(nei)內(nei)部煙(yan)囪、通風道(dao)、管(guan)道(dao)井均(jun)計(ji)入(ru)使(shi)用面(mian)積。

d.內墻(qiang)面裝飾厚度計入(ru)使(shi)用面積(ji)。

2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)是套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)使用空(kong)間周圍的(de)(de)維護或承重墻(qiang)(qiang)體(ti)或其他承重支撐(cheng)體(ti)所占的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，其中各套(tao)(tao)(tao)之(zhi)間的(de)(de)分隔墻(qiang)(qiang)和套(tao)(tao)(tao)與公共(gong)建(jian)筑空(kong)間的(de)(de)分隔以及外(wai)墻(qiang)(qiang)(包括山(shan)墻(qiang)(qiang))等共(gong)有墻(qiang)(qiang)，均按水平投影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)一(yi)半計(ji)入套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)自由墻(qiang)(qiang)體(ti)按水平投影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)全部計(ji)入套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。

3、套內陽臺(tai)建筑面積(ji)(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套內陽(yang)臺(tai)(tai)建筑面積均(jun)按陽(yang)臺(tai)(tai)外(wai)圍(wei)與房屋外(wai)墻之間的水(shui)平投影(ying)面積計(ji)(ji)算(suan)。其中封閉的陽(yang)臺(tai)(tai)按水(shui)平投影(ying)全部計(ji)(ji)算(suan)建筑面積，未封閉的陽(yang)臺(tai)(tai)按水(shui)平投影(ying)的一半計(ji)(ji)算(suan)建筑面積。

附：房屋(wu)的(de)共(gong)有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房(fang)(fang)屋(wu)共(gong)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積系指各產(chan)權業主共(gong)同占(zhan)有(you)或共(gong)同占(zhan)有(you)或共(gong)同使用(yong)的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積。共(gong)有(you)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積的內容包(bao)括：電(dian)梯(ti)井、管道(dao)(dao)井、樓梯(ti)間(jian)、垃圾道(dao)(dao)、變電(dian)室(shi)(shi)、設備(bei)間(jian)、公(gong)共(gong)門廳、過道(dao)(dao)、地(di)下室(shi)(shi)、值班警衛室(shi)(shi)等，以及為整棟(dong)服務的公(gong)共(gong)用(yong)房(fang)(fang)和(he)管理用(yong)房(fang)(fang)的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積，以水平(ping)投影(ying)面(mian)積計(ji)算。

共有建(jian)(jian)筑面積(ji)還包(bao)括(kuo)套與(yu)公共建(jian)(jian)筑空(kong)間(jian)之間(jian)分隔墻，以及外墻(包(bao)括(kuo)山墻)水(shui)平投影面積(ji)一半的建(jian)(jian)筑面積(ji)。

獨立使用(yong)的地下(xia)室、車棚(peng)、車庫、為多棟服務的警(jing)衛室，管理用(yong)房，作為人(ren)防工程(cheng)的地下(xia)室都不計入共有建筑面積。